Om föreningen har bostadshyresgäster i sin fastighet så har dessa hyresgäster det som kallas direkt besittningsskydd. Men det finns tillfällen då besittningsskyddet inte gäller.

Bostadshyresgästens direkta besittningsskydd innebär som huvudregel att denne har rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte föreligger en besittningsbrytande grund. Med det menas något skäl som gör att skyddet inte gäller. Likaså innebär det att om hyresvärden säger upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta ska tvisten om förlängning av avtalet avgöras av hyresnämnden.

När saknar hyresgästen besittningsskydd?

En hyresgäst som hyr sin lägenhet i andra hand har inget besittningsskydd om uthyrningen varar maximalt under två år i följd. Det gäller också om det är ett möblerat rum som hyrs eller om det är en lägenhet för fritidsändamål som hyrs och uthyrningen upphör inom nio månader. En hyresgäst har inte heller besittningsskydd om lägenheten är en del av upplåtarens, alltså hyresvärdens, egen bostad. Skyddet gäller inte heller om hyresrätten är förverkad, det vill säga att förstahandshyresgästen har blivit uppsagd och uppmanad att flytta. Parterna kan även ha avtalat bort hyresgästens besittningsskydd i en särskild handling som har godkänts av hyresnämnden.

Överenskommelse om avstående från besittningsskydd

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskild handling har kommit överens om att hyresavtalet inte ska kunna förlängas, gäller den överenskommelsen bara om den har godkänts av hyresnämnden. I vissa fall behövs inte hyresnämndens godkännande. Det handlar exempelvis om uthyrning i andra hand då hyresvärden senare ska bosätta sig i lägenheten eller, om det handlar om en bostadsrätt som hyresvärden ska bosätta sig i eller överlåta.

Att avtala bort besittningsskyddet innebär att hyresgästen måste flytta om hyresavtalet sägs upp på de skäl som parterna enats om och som angivits i överenskommelsen. Då har hyresgästen alltså avstått från sin rätt att få förlängningen prövad i hyresnämnden. Om hyresgästen inte flyttar enligt uppsägningen får hyresvärden vända sig till Kronofogden eller tingsrätten och begära avhysning.

Om en make eller en sambo som inte står med på hyresavtalet bor i lägenheten när överenskommelsen träffas, gäller överenskommelsen endast om maken eller sambon godkänner den.

Formulär för överenskommelse om avstående från besittningsskydd finns på hyresnämndens webbplats. Hyresnämnden godkänner som regel överenskommelser för en tid om maximalt fyra år när det gäller bostäder.

Vad är en besittningsbrytande grund?

En besittningsbrytande grund är alltså ett sådant skäl som hyresvärden kan hänvisa till i sin uppsägning för att hyresgästens besittningsskydd inte ska gälla. Det kan handla om olika former av misskötsamhet såsom störningar, betalningsförsummelser eller olovlig andrahandsuthyrning. Skäl för uppsägning kan också vara att huset ska rivas eller byggas om. Ett giltigt skäl är även att hyresgästen inte har behov av lägenheten, alltså ifall hyresgästen har ordnat sitt boende på annat håll.

Hyresnämnden avgör tvister

Om en hyresvärd sagt upp ett hyresavtal men hyresgästen vägrar flytta, måste hyresvärden vända sig till hyresnämnden för att få tvisten om förlängning av avtalet avgjord. Det måste ske senast inom en månad från det datum som avtalet är uppsagt till. Hyresnämnden avgör då om hyresavtalet ska upphöra i enlighet med hyresvärdens uppsägning eller inte. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Hyresgästen får då bo kvar i lägenheten till dess att ärendet är slutligt avgjort och har även en skyldighet att betala hyran under den tiden.