En bostadsrättsförening kan ha boende som hyr sina lägenheter av föreningen. Hur ska styrelsen ställa sig till om en hyresgäst vill byta sin lägenhet så att en ny hyresgäst flyttar in i bostaden?

Enligt hyreslagen får en hyresgäst inte överlåta hyresrätten utan att hyresvärden, i det här fallet bostadsrättsföreningen, godkänner det. En bostadshyresgäst kan ändå ha rätt att få överlåta hyresrätten genom ett lägenhetsbyte. Bytesrätten gäller bara byte till andra uthyrda bostadslägenheter. Om bostadsrättsföreningen nekar till bytet kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd.

Då kan en hyresgäst få byta lägenhet

Tillstånd till ett byte ska lämnas om hyresgästen har det man kallar för beaktansvärda skäl och om det kan ske ”utan påtaglig olägenhet” för bostadsrättsföreningen, alltså att inte är till stor nackdel på något sätt. Det ska heller inte finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet.
Beaktansvärda skäl kan exempelvis vara att en växande familj behöver större bostad, att en hyresgäst vars barn lämnat hemmet eller till följd av väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden vill ha en mindre lägenhet. Att hyresgästen får stadigvarande arbete på en annan ort är även det bytesskäl som ska godtas.

Att bytet ska kunna göras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden innebär att den nya hyresgästen ska anses som en god hyresgäst. Det betyder att denne ska kunna fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst till exempel när det gäller att betala hyran och även kunna ta hand om lägenheten och i övrigt vara ordningsam i andra utrymmen i fastigheten.

Så kallade triangelbyten och andra byteskedjor är också lägenhetsbyten och samma regler gäller för dessa.

Ansökan om byte

Hyresgästen ska göra en skriftlig ansökan om tillstånd till föreningen. Ansökan ska innehålla uppgift om hyresgästens skäl till bytet, uppgifter om byteslägenheten och namn på bytesparten, den tilltänkta hyresgästen. För att hyresvärden ska kunna bedöma ansökan bör bytesparten medge att hyresvärden får ta referenser och ekonomiska upplysningar.

Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet sker har begärt, avtalat om eller tagit emot olovlig ersättning.

Både hyresgästen och bytesparten ska ha varit bosatta i sina lägenheter minst ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd. Annars krävs synnerliga skäl för att få genomföra bytet. Ett tillstånd kan villkoras.

Bytesrätten gäller inte i dessa fall:
• Om lägenheten hyrs i andra hand
• Om lägenheten är en del av uthyrarens bostad
• Om lägenheten finns i ett enfamiljshus som hyrs ut tillfälligt
• Om lägenheten finns i ett tvåfamiljshus
• Om lägenheten är en bostadsrättslägenhet
• Ett möblerat rum som hyrs och uthyrningen varat kortare tid än nio månader i följd
• En bostad för fritidsändamål som hyrs och uthyrningen har varat kortare tid än nio månader i följd.

Tänk på att:

Den nya hyresgästen, alltså bytesparten, kan komma att sägas upp om hyresavtalet upprättats genom oriktiga eller utelämnade uppgifter eller genom olagliga transaktioner. Den som tar emot en olaglig ekonomisk ersättning kan komma att åtalas och straffas för detta och kan dessutom bli skyldig att återbetala ersättningen. Oriktiga uppgifter som lämnas kan även medföra straffansvar för så kallat osant intygande.