Till skillnad mot hyresgäster som hyr bostäder i föreningen, och som har ett direkt besittningsskydd, har lokalhyresgäster det som kallas indirekt besittningsskydd.

Att ha ett indirekt besittningsskydd innebär att det inte finns någon självklar rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresvärden kan alltså alltid säga upp lokalhyresgästens avtal för avflyttning vid avtalstidens slut. Hyresgästen kan dock ha rätt till ersättning, skadestånd, för den ekonomiska förlust som denne drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör. Detta gäller även vid uppsägning av avtalet för villkorsändring ifall hyresvärden begär oskäliga villkor. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan ha rätt till skäligt uppskov med att flytta.

När saknar lokalhyresgäst besittningsskydd?

En lokalhyresgäst har inget besittningsskydd om hyresförhållandet varar en tid som understiger nio månader i följd eller vid uppsägning i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad. Parterna kan även ha avtalat bort hyresgästens besittningsskydd i en särskild handling som har godkänts av hyresnämnden.

Överenskommelse om avstående från besittningsskydd

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskild handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller överenskommelsen endast om den har godkänts av hyresnämnden. I vissa fall behövs dock inte hyresnämndens godkännande. Det gäller exempelvis om överenskommelsen är begränsad till fem år och skälet till avståendet är att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen. Eller att lokalen hyrts ut i andra hand, det vill säga att hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ska upphöra.

Att avtala bort besittningsskyddet innebär att om hyresavtalet sägs upp på det skäl som parterna enats om och som angivits i överenskommelsen, har hyresgästen avstått från sin rätt till ersättning och möjlighet till uppskov med att flytta. Om hyresgästen inte flyttar trots uppsägning får hyresvärden vända sig till Kronofogden eller tingsrätten och begära avhysning.

Formulär för överenskommelse om avstående från besittningsskydd finns på hyresnämndens webbplats. Hyresnämnden godkänner som regel överenskommelser för en tid om maximalt fem år när det gäller lokaler.

Besittningsbrytande grund

Besittningsbrytande grund är alltså sådana skäl som hyresvärden kan hänvisa till i sin uppsägning för att hyresgästens besittningsskydd inte ska gälla. Det kan handla om olika former av misskötsamhet från hyresgästens sida eller att hyresvärden har sagt upp avtalet för villkorsändring och begärt skäliga villkor men hyresgästen ändå väljer att flytta.

Medling och skadestånd

Frågan om skadestånd prövas av tingsrätten. För att ha rätt till skadestånd måste hyresgästen dock ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Syftet med medlingen är att hjälpa parterna att komma överens. Minimiskadeståndet är annars en årshyra men kan bli betydligt högre beroende på vilken förlust som hyresgästen drabbas av.

Om hyresgästen eller hyresvärden begär det kan hyresnämnden under medlingen yttra sig om marknadshyran för en lokal, eller om en eventuell ersättningslokal som hyresvärden har anvisat vid uppsägningen. I samband med det kan hyresnämnden pröva frågan om uppsägningen är giltig.

Uppskov med avflyttningen

Hyresnämnden kan efter ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Om hyresnämnden medger uppskov ska nämnden fastställa skäliga hyresvillkor som ska gälla under uppskovstiden.