Det är inte ovanligt att föreningar har hyresgäster, antingen som bor i lägenheterna eller som hyr lokaler i fastigheten. Om en hyresgäst vill hyra ut, antingen sin bostad eller lokal, i andra hand – vad gäller då?

Både bostadshyresgäster och lokalhyresgäster kan under vissa förutsättningar få hyra ut sina hyresrätter i andra hand om hyresvärden, det vill säga bostadsrättsföreningen, tillåter det.

Hyresgästen ska då ansöka om tillstånd skriftligt hos föreningens styrelse. Ansökan ska innehålla skälet till uthyrningen, namn på andrahandshyresgästen och uppgift om under vilken tid som uthyrningen ska pågå.

Om en bostadslägenhet har upplåtits till en kommun, alltså första gången den blev en bostadsrätt, behöver kommunen inget tillstånd för att hyra ut lägenheten i andra hand till någon för självständigt brukande, som det heter i lagen. Kommunen ska dock genast meddela bo-stadsrättsföreningen om andrahandsuthyrningen.

När får hyresgästen hyra ut?

För att få tillstånd att hyra ut i andra hand krävs att hyresgästen har vad som kallas beaktansvärda skäl samt att bostadsrättsföreningen inte ska ha befogad anledning att neka tillstånd. Hyran som tas ut av andrahandshyresgästen får inte heller vara oskälig. Ett tillstånd ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor.

Som beaktansvärda skäl anges i hyreslagen särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller liknande skäl som de uppräknade.

En befogad anledning att neka tillstånd kan vara att den föreslagna andrahandshyresgästen inte ”skäligen kan godtas”, det vill säga att personen till exempel är känd för att vara störande. Då behöver inte bostadsrättsföreningen godkänna andrahandsuthyrningen.

Hyresnämnden kan avgöra

Om bostadsrättsföreningen inte godkänner andrahandsuthyrningen kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att få sin ansökan prövad. Hyreslagens regler om andrahandsuthyrning reglerar inte allt i detalj, utan det är hyresnämndens avgöranden som blir vägledande för vilka skäl som kan godtas och för hur lång tid som en hyresgäst får hyra ut sin lägenhet.

Inneboende eller andrahandshyresgäst?

En hyresgäst kan ha en inneboende i lägenheten utan att det anses vara en andrahandsuthyrning. Men om någon annan självständigt disponerar lägenheten så är det fråga om en andrahandsuthyrning som behöver styrelsens tillstånd. Om det är fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i någon större utsträckning anses lägenheten, eller del av den, alltid vara för självständigt brukande och då är det fråga om en andrahandsuthyrning som styrelsen behöver lämna sitt tillstånd till. Hyresgästen måste alltså använda lägenheten som permanentbostad eller som ett nödvändigt komplement till en annan fast bostad för att den som är inneboende inte ska räknas som en andrahandshyresgäst.

Olovlig andrahandsuthyrning

Att hyra ut sin hyreslägenhet eller hyreslokal i andra hand utan tillstånd strider mot hyreslagen.

Enligt hyreslagen får en hyresgäst alltså inte utan hyresvärdens, i det här fallet bostadsrättsföreningens, samtycke eller hyresnämndens tillstånd hyra ut lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Om det är fråga om en bostadslägenhet anses det alltid vara ett självständigt brukande ifall förstahandshyresgästen inte använder sin bostad i någon större utsträckning.

Om styrelsen kan konstatera att olovlig andrahandsuthyrning av en bostadshyresrätt pågår kan bostadsrättsföreningen säga upp hyresavtalet i förtid på grund av förverkande och hyresgästen får då flytta. Styrelsen behöver inte skicka någon rättelseanmaning men måste agera inom en viss tid och säga upp avtalet inom sex månader från det att styrelsen fick kännedom om den olovliga andrahandsuthyrningen. Som senast behöver avtalet sägas upp sex månader efter att uthyrningen upphörde.

När det gäller en olovlig andrahandsuthyrning av en lokalhyresrätt ska styrelsen skicka en rättelseanmaning till förstahandshyresgästen. Detta måste ske inom två månader från att styrelsen fått kännedom om den olovliga uthyrningen. Rättelse, det vill säga att uthyrningen upphör, ska ske utan dröjsmål.

Det är viktigt att noga dokumentera sådant som tyder på att andrahandsuthyrning pågår, då det senare kan komma att utgöra viktig bevisning vid en eventuell uppsägning.

Om föreningen överväger att gå vidare med en uppsägning av ett hyresavtal är rådet att anlita en handläggande jurist eller advokat för att få professionell hjälp innan uppsägningsprocessen påbörjas.

Rev.2024-11-04