Bruksvärdeshyra, förhandlingsordning och ändring av hyresvillkor. Detta är begrepp som förekommer i samband med bostadshyresförhandling. En grundläggande fråga är hur många hyreslägenheter som finns i föreningen.

Förhandlingsordning och hyresgästorganisation

Hyreslagen och hyresförhandlingslagen är de två lagar som i första hand styr hyresrätten. Ofta finns även en förhandlingsordning mellan bostadsrättsföreningen och en hyresgästorganisation, i regel Hyresgästföreningen. Förhandlingsordning innebär att man är överens om att förhandla om hyresrättsfrågor. En hyresvärd som har tecknat en förhandlingsordning är skyldig att först förhandla med en hyresgästförening innan denne tar kontakt med enskilda hyresgäster eller hyresnämnden. Förhandlingsordningen följer med fastigheten vid ägarbyte. Vid komplicerade förhandlingar kan föreningen behöva anlita en sakkunnig jurist.

Färre än tre hyreslägenheter

Förhandlingsordning behövs inte om det finns färre än tre hyresrätter i en fastighet. Men är bostadsrättsföreningen osäker på om en förhandlingsordning är tecknad ska detta alltid kontrolleras med Hyresgästföreningen. Skulle föreningen ta ut en olovlig hyreshöjning blir föreningen återbetalningsskyldig och får även höga skadeståndskrav från Hyresgästföreningen. I det fall där det inte finns en förhandlingsordning skriver bostadsrättsföreningen direkt till hyresgästerna med sin begäran om "ändring av hyresvillkoren" samt vilken hyreshöjning som begärs. Om hyresgästen och föreningen inte kommer överens om nivån på höjningen kan bostadsrättsföreningen få frågan prövad i Hyresnämnden. Förhandlingen i Hyresnämnden är kostnadsfri.

Förhandlade hyror på orten är vägledande

Bruksvärdet är ett viktigt begrepp i samband med hyressättning. Hyresnivåerna som är förhandlade är vägledande för hyresrätter i kommunala bostadsbolag, privatägda fastigheter och bostadsrättsföreningar. I princip innebär det att inga hyror får vara högre än de för jämförbara lägenheter vad gäller bland annat standard, läge och byggår.

Höjning varierar beroende på fastigheten

I de årliga hyresförhandlingarna finns ofta en vägledande förhandlingsöverenskommelse om hyreshöjning mellan Hyresgästföreningen och Sveriges allmännytta eller kommunalt bostadsbolag på orten respektive lokal fastighetsägarorganisation. Dessa är styrande för privatägda fastigheter och för den höjning som fastighetsägaren kan begära. Det är alltså hyreshöjningen i den aktuella kommunen som är vägledande. Höjningen kan också variera mellan till exempel områden eller fastigheternas byggår och ombyggnadsår.

Framställan om hyreshöjning

Om en förhandlingsordning finns måste fastighetsägaren göra en framställan till Hyresgästföreningen tre månader innan den nya hyran ska tas ut. Därefter kallar Hyresgästföreningen till förhandling. De tre månaderna regleras i förhandlingsordningen och föreningen bör skicka in framställan senast 30 september året före en höjning från 1 januari. På så sätt kan föreningen normalt ta del av hyreshöjningarna samtidigt som de höjs inom allmännyttan och i privatägda hyresfastigheter. I förhandlingsframställan ska det framgå att föreningen avser att förhandla hyror, men nivån behöver inte specificeras. Skriv i stället att föreningen ”yrkar i enlighet med de allmännyttiga och privatägda hyresfastigheterna”.

Svårt att få högre höjning

Att som fastighetsägare vid förhandlingstillfället kräva en högre höjning än den som andra fastighetsägare fått igenom är sällan framgångsrikt. Det räknas i så fall som en nivåjustering och då måste föreningen visa att hyresnivån i föreningen ligger för lågt i jämförelse med de kommunala bostadsbolagen och i privatägda hyresfastigheter, vilket kräver stor kunskap om hyresmarknaden. I stället kan föreningen anlita en jurist med hyresrätt som specialitet.

Ombyggnadshyra

Att bostadsrättsföreningen låter tapetsera en hyreslägenhet eller renovera fasaden är något som räknas till normalt underhåll och kan inte ge någon hyreshöjning. Men att byta köksskåp, lägga in ett trägolv i stället för linoleum, eller att renovera ett badrum med nytt kakel, räknas som en standardhöjning. Då blir det aktuellt med en höjd hyresnivå. Dock måste det finnas ett skriftligt godkännande från hyresgästen, annars finns inget stöd i hyreslagen för höjningen, och höjningen kan då tas ut först efter fem år. Bostadsrättsföreningen agerar på samma sätt som vid årlig hyreshöjning. Höjningen gäller normalt från månaden efter färdigställandet av renoveringen. Det är svårt att veta vad som är en rimlig höjning. Även det är en anledning till att anlita extern hjälp för att få ut rätt hyreshöjning.

Hyresnämnden avgör tvister

Ibland kommer parterna inte överens om hyreshöjningen och förhandlingen strandar. Då kan föreningen vända sig till hyresnämnden. En viktig skillnad för lägenheter med förhandlingsordning jämfört med dem utan är att den nya hyran börja gälla tre månader efter att den ursprungliga framställan gjordes till Hyresgästföreningen, och hyresgästerna kan få en retroaktiv höjning. För lägenheter utan förhandlingsordning, blir höjningen aktuell först efter ansökningstillfället till Hyresnämnden. Även när det gäller detta finns anledning att anlita jurist.