Många föreningar har bostäder i fastigheten som hyrs ut och en del föreningar har också lokaler. Reglerna för hur föreningen ska hantera dessa återfinns i hyreslagen och att inte känna till och följa lagreglerna kan stå föreningen dyrt.

Att ha lokaler i fastigheten kan betyda mycket för en förenings ekonomi. Och när en fastighet ombildas från hyresrätt till bostadsrätt avstår nästan alltid någon från att köpa sin bostad och stannar kvar som hyresgäst. Oavsett om föreningen har bostadshyresgäster eller lokalhyresgäster måste föreningen som hyresvärd i sina hyresförhållanden agera och uppträda på ett korrekt sätt.

Oförändrade förhållanden

De hyresrätter som övertas av föreningen efter en ombildning finns kvar med oförändrade rättigheter och skyldigheter för såväl föreningen som hyresgästerna. Några nya hyreskontrakt behöver inte tecknas och de överenskommelser som den tidigare hyresvärden har gjort med sina hyresgäster gäller mot föreningen som ny ägare av fastigheten.

Lokalhyresgäster i fastigheten

En lokal kan både upplåtas med bostadsrätt och med hyresrätt. Föreningar brukar ofta föredra att lokaler är hyresrätt i stället för bostadsrätt eftersom de då bland annat kan ha bättre kontroll över vad lokalerna används till.

Hyreslagen styr

Det är hyreslagen som reglerar alla hyresförhållanden och föreningen kan inte i något läge åberopa stadgarna eller bostadsrättslagens bestämmelser gentemot hyresgästen.

Hyreslagen styr bland annat hyressättningen och hur föreningen ska göra när hyran ska justeras. Föreningar som planerar en förändring som på något sätt involverar ett hyresavtal bör alltid ta hjälp om det inte finns mycket goda kunskaper inom föreningen. Det kan gälla förhållandet till bostadshyresgästen men kanske framför allt förhållandet till lokalhyresgästen.

Reglerna för hyresrätter är komplicerade och att inte agera precis rätt enligt regelverket innebär nästan alltid att till exempel en uppsägning blir ogiltig. Det spelar ingen roll hur överens föreningen och hyresgästen är.

Besittningsskydd i hyresrätt

En bostadshyresgäst har ett mycket starkt direkt besittningsskydd. Det innebär att om föreningen vill säga upp en hyresgäst ska det finnas ett mycket starkt skäl.

En hyresgäst som inte sköter sig – till exempel stör grannarna på ett oacceptabelt sätt eller låter bli att betala hyran – kan givetvis sägas upp. Processen är däremot inte helt enkel och rekommendationen är att anlita ett juridiskt ombud i samband med en uppsägning.

Hyreslagen är i stor utsträckning en skyddslagstiftning särskilt för bostadshyresgäster. Den är tvingande till hyresgästens förmån vilket betyder att skyddet inte kan avtalas bort, om det inte på något sätt framgår av lagen.

Indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster

För lokalhyresgäster gäller i stället indirekt besittningsskydd. Det innebär att lokalhyresgästen alltid får flytta vid hyrestidens utgång efter uppsägning – för avflyttning eller villkorsändring – om parterna inte kommer överens. Men lokalhyresgästen kan ha rätt till ersättning om uppsägningen är oskälig eller om det inte finns någon grund för att bryta besittningsskyddet.

Om lokalhyresgästen har rätt till ersättning ska föreningen alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om lokalhyresgästen däremot har orsakats en förlust på grund av att hyresförhållandet har upphört och den inte täcks av denna minimiersättning, ska föreningen ersätta hyresgästen för denna förlust med ett skäligt belopp.