Föreningar med lokalhyresgäster får inte sällan frågor från en hyresgäst om att överlåta lokalen till någon annan. Det är möjligt om lagkraven uppfylls. Men om de inte gör det kan föreningen säga nej eller förhandla om villkoren, till exempel hyran, med den nya lokalhyresgästen.

En hyresgäst som hyr en lokal för förvärvsverksamhet kan överlåta hyresrätten till lokalen i samband med att verksamheten överlåts. Hyresgästen vänder sig då till bostadsrättsföreningen för att få detta godkänt. Skulle föreningen säga nej kan hyresgästen gå till hyresnämnden som får avgöra frågan.

Det finns tre förutsättningar som enligt lag gör det tillåtet att överlåta: att hela verksamheten överlåts, att hyresförhållandet har pågått i minst tre år och att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att säga nej.

Om dessa krav inte uppfylls kan föreningen säga nej till överlåtelsen men hamnar också i ett bättre läge att till exempel förhandla upp hyresnivån.

Det här innebär kraven

1. Det första kravet handlar om att verksamheten överlåts. Rätten att överlåta hyresrätten gäller endast om hyresgästen driver en verksamhet i syfte att gå med förtjänst och rörelsen överlåts samtidigt. Om verksamheten ska läggas ner eller övergå till ideell verksamhet får inte överlåtelse ske utan hyresvärdens godkännande. Rätten till överlåtelse är alltså begränsad till att någon ska överta verksamheten i lokalen. Att bara köpa inventarier och inredning är inte tillräckligt för att hävda att verksamheten tas över.

Överlåtelse till någon som ska driva en annan verksamhet än tidigare kan inte heller ske utan hyresvärdens godkännande. Till exempel kommer inte en frisörsalong som blir fotoateljé eller ett kontor som blir kafé eller restaurang godkännas av hyresnämnden om ärendet hamnar där.

Reglerna är logiska eftersom föreningen annars skulle riskera att få en verksamhet i huset som inte alls är önskvärd eller ens möjlig. Ventilationen kanske inte klarar av restaurangverksamhet, eller den nya hyresgästens verksamhet konkurrerar med en annan befintlig hyresgästs verksamhet som då kan tappa intäkter och kräva föreningen på pengar.

2. Hyresgästen ska ha hyrt lokalen i minst tre år. Om denne hyrt mindre tid än så krävs synnerliga skäl, som att hyresgästen på grund av sjukdom, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse inte kan fortsätta rörelsen.

3. Hyresvärden ska inte ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelse. Det innebär till exempel att den nye hyresgästen ska ha betalningsförmåga. I tveksamma fall kan hyresgästen behöva ställa säkerhet, till exempel genom bankgaranti, personlig borgen eller deposition.

Anta att hyresgästen uppfyller kraven för att överlåta lokalen – då har inte bostadsrättsföreningen rätt att ändra hyresvillkoren, som till exempel hyran. Föreningen får då vänta med att säga upp avtalet för villkorsändring till hyrestidens utgång.

Föreningen kan givetvis godkänna överlåtelsen av hyresrätten trots att kraven inte är uppfyllda, exempelvis för att verksamheten ska ändras. Föreningen kan då i gengäld ställa kravet att nytt hyresavtal ska tecknas med nya hyresvillkor – till exempel högre hyra om den tidigare inte var marknadsmässig. Om föreningen inte får igenom sina krav behöver överlåtelsen inte godkännas. Inte sällan förekommer det att hyresgästen inte uppfyller kraven. Då är det helt i sin ordning att föreningen, om man så vill, kräver justering av hyresvillkoren.

Läs mer om omförhandling av lokalhyra i vårt ämne.