Snart är det dags för den årliga justeringen av hyran för föreningar med hyreslägenheter. Det är viktigt att föreningen är noggrann med när och hur man går tillväga. Vad som gäller beror på antalet hyresgäster och om det finns en så kallad förhandlingsordning.

När en fastighet ombildats från hyresrätter till bostadsrätter avstår nästan alltid någon från att köpa sin ombildade hyresrätt och blir kvar som hyresgäst i den nybildade bostadsrättsföreningen. Om föreningen sedan vill höja hyran är det en del att tänka på.

Hyreslagen och hyresförhandlingslagen är de lagar som i första hand styr hyresrätten. Ofta finns även en förhandlingsordning mellan bostadsrättsföreningen och en hyresgästorganisation, i regel Hyresgästföreningen. Förhandlingsordning innebär att man är överens om att förhandla om hyresrättsfrågor. En hyresvärd som har tecknat en förhandlingsordning är skyldig att först förhandla med hyresgästföreningen innan denne tar kontakt med enskilda hyresgäster eller hyresnämnden. Förhandlingsordningen följer med fastigheten vid ägarbyte. Vid komplicerade förhandlingar kan föreningen behöva anlita en sakkunnig jurist.

Förhandlingsordning behövs inte om det finns färre än tre hyresrätter i en fastighet. Om bostadsrättsföreningen är osäker på om det finns ska det alltid kontrolleras med Hyresgästföreningen. Skulle föreningen ta ut en olovlig hyreshöjning blir föreningen återbetalningsskyldig och får även höga skadeståndskrav från Hyresgästföreningen. Om ingen förhandlingsordning finns skriver bostadsrättsföreningen direkt till hyresgästerna med sin begäran om ”ändring av hyresvillkoren” och vilken hyra som begärs. Om hyresgästen och föreningen inte kommer överens kan bostadsrättsföreningen gå till Hyresnämnden med sin begäran. Förhandlingen i Hyresnämnden är kostnadsfri.

Om en förhandlingsordning finns ska fastighetsägaren lämna ett förslag, en förhandlingsframställan, till Hyresgästföreningen tre månader innan den nya hyran ska tas ut. Därefter kallar Hyresgästföreningen till förhandling. Föreningen bör alltså skicka in sitt förslag senast den 30 september året före höjningen. På så sätt kan föreningen normalt höja hyrorna samtidigt som övriga fastighetsägare. I framställan ska det framgå att man tänker förhandla hyror, men nivån behöver inte specificeras. Skriv i stället att föreningen ”yrkar i enlighet med de allmänna hyresförhandlingarna”. Att som förening kräva en högre höjning än den som andra fastighetsägare fått igenom är sällan lyckosamt eftersom hyresnivåerna i de kommunala bostadsföretagen och i privatägda fastigheter är vägledande för alla hyresrätter. Det räknas i så fall som en nivåjustering och då måste föreningen visa att hyresnivån i föreningen ligger för lågt i jämförelse med andra, vilket kräver stor kunskap om hyresmarknaden. I stället kan föreningen anlita en jurist med hyresrätt som specialitet.

Att bostadsrättsföreningen låter tapetsera en hyreslägenhet eller renovera fasaden räknas till normalt underhåll och kan inte ge någon hyreshöjning. Däremot räknas det som en standardhöjning att byta köksskåp eller lägga in parkett i stället för linoleum. Och då blir det aktuellt med en höjd hyresnivå. Dock måste det finnas ett skriftligt godkännande från hyresgästen, annars finns inget stöd i hyreslagen för höjningen, och höjningen kan då tas ut först efter fem år. Bostadsrättsföreningen agerar då på samma sätt som vid årlig hyreshöjning. Höjningen gäller normalt från månaden efter färdigställandet av renoveringen. Det är svårt att veta vad som är en rimlig höjning. Även det är en anledning till att ta hjälp av expertis utifrån för att få ut rätt hyreshöjning.

Ibland kommer parterna inte överens om hyreshöjningen och förhandlingen strandar. Då kan föreningen vända sig till Hyresnämnden. En viktig skillnad för lägenheter med förhandlingsordning jämfört med dem utan är att den nya hyran börjar gälla tre månader efter att den ursprungliga framställan gjordes till Hyresgästföreningen, och hyresgästerna kan få en retroaktiv höjning. För lägenheter utan förhandlingsordning blir höjningen aktuell först efter ansökningstillfället till Hyresnämnden.