För lokaler är det marknadshyror som gäller, vilket är den hyra som lokaler i motsvarande lägen och skick kan ha. Rådet från Bostadsrätterna är att föreningen som regel bör ta professionell hjälp vid omförhandlingar.

Det är mycket att tänka på när styrelsen vill ändra hyran och det handlar inte bara om hyresnivån utan även uppsägningstid och säkerställande av rätt motpart.

Frivillig överenskommelse eller uppsägning

Om föreningen vill ta ut en högre hyra eller ändra hyresvillkoren på något annat sätt måste man komma överens med hyresgästen om förändringarna. Det allra enklaste sättet är att träffa en frivillig överenskommelse antingen i ett nytt hyresavtal eller i ett tillägg till det befintliga avtalet. På så sätt slipper man göra en uppsägning av hyresavtalet.

Det är fört om parterna inte kan komma överens om nya hyresvillkor för förlängning av hyresavtalet som det behöver göras en uppsägning.
Att säga upp en lokalhyresgäst för omförhandling av hyran ställer höga krav på föreningen. Felaktig uppsägning innebär att den är ogiltig och att hyreskontraktet blir förlängt utan möjlighet att ta ut en annan, möjligen högre, hyra. Formkraven för hur uppsägnings ska se ut och gå till är höga varför Bostadsrätterna rekommenderar att föreningen tar hjälp av någon som behärskar området.

Felaktig bedömning av marknadshyran

Det krävs god kunskap för att kunna bedöma vad som är rätt hyra, annars kan det stå föreningen dyrt. Till skillnad från bostadshyresgäster har en lokalhyresgäst inget direkt besittningsskydd, vilket innebär att de måste flytta från lokalen om de inte accepterar den föreslagna ändringen. Men lokalhyresgästen är skyddad mot oskäliga krav på högre hyra genom att föreningen kan bli skyldig betala ersättning till hyresgästen om parterna inte kommer överens. Alltså gäller att om föreningen säger upp hyresgästen och begär en hyra som överstiger marknadshyran kan föreningen bli skadeståndsskyldig. Gör föreningen fel bedömning riskerar den därför att stå utan hyresgäst och dessutom få betala ett stort skadestånd till hyresgästen.

Huvudregeln är att föreningen blir skyldig att ersätta lokalhyresgästen för en årshyra. Om lokalhyresgästen bevisar att denne förorsakats större förlust kan föreningen bli ersättningsskyldig även för dessa.

Uppsägning i rätt tid

Det är också viktigt att hyreskontraktet sägs upp i rätt tid. Det är mycket vanligt att lokalhyreskontrakt har kontraktsperioder som löper till den 1 oktober. Eftersom ett lokalhyreskontrakt nästan alltid, oavsett vad som sägs i kontraktet, ska sägas upp minst nio månader före hyrestidens utgång måste uppsägning i de allra flesta fall ske senast den 31 december. Redan i uppsägningen ska villkorsändringarna framgå liksom vilken ny hyra föreningen begär.

En omprövning av hyresvillkoren som föreningen tar initiativ till kräver alltså planering. Styrelsen bör ta hjälp för att bedöma rätt hyresnivå och oftast också ta hjälp med att formulera uppsägningens innehåll. Dessutom måste uppsägningen nå lokalhyresgästen innan uppsägningstiden börjar löpa annars är det för sent och föreningen får vänta tills nästa möjlighet dyker upp.

Uppsägning till rätt hyresgäst

Ofta betyder lokalhyrorna mycket för en förenings ekonomi och det är därför viktigt att styrelsen i god tid planerar hyresförhandlingen. Ett annat skäl till att vara ute i god tid är att det inte är ovanligt att uppgifterna om vem som är hyresgäst inte är korrekta. Styrelsen måste rikta uppsägningen mot den som är hyresgäst. Om det är ett gammalt hyresavtal kan hyresgästen kanske ha bytts utan att detta korrigerats i kontraktet, vilket innebär att det blir en längre process.