Med en indexklausul i ert lokalhyresavtal justeras hyresnivån med inflationen. Det innebär att lokalhyresavtalet inte behöver omförhandlas lika ofta.

En indexklausul är ett avtalsvillkor som innebär att lokalhyran justeras varje år utifrån ett index så att hyresnivån justeras med inflationen. Effekten blir att hyran ökar nominellt men i reala termer i princip blir oförändrad.  Det vanligaste är att använda konsumentprisindex (KPI) som grund.  Med en indexklausul i avtalet behöver inte hyresnivån omförhandlas lika ofta.

Hyresbeloppet ska vara bestämt i avtalet

Reglerna om vilken hyra en hyresvärd får begära för en lokal återfinns i 12 kap. 19 § jordabalken. Av bestämmelsen framgår att hyran, med vissa undantag, ska vara fast bestämd vad gäller beloppet.

Hyran får också bestämmas enligt ”annan beräkningsgrund”. Med det menas att hyran kan variera genom till exempel en indexklausul eller en klausul om fastighetsskatt.

Eftersom lokalhyresavtal ofta löper med bestämd och lång hyrestid utan möjlighet till villkorsändring, det vill säga omförhandling, kan en indexklausul alltså vara ett sätt att säkra nivån på hyran.

Avtalstid och förlängningstid

Ett lokalhyresavtal kan ingås för bestämd tid eller på obestämd tid, alltså tills vidare. När ett avtal löper på bestämd tid, till exempel tre år i taget bör det även finnas en förlängningsklausul som anger med vilken period som avtalet förlängs vid utebliven uppsägning, exempelvis ytterligare tre år. Ett sådant avtal kan löpa på oförändrade villkor under lång tid, tre år i taget, om ingen uppsägning sker.

Om avtalet löper på bestämd tid men saknar förlängningsklausul, så anses avtalet vara förlängt tills vidare efter den inledande hyrestidens slut, om ingen av parterna sagt upp avtalet.

Om föreningen vill ha en indexklausul kopplad till lokalhyresavtalet måste dock både den inledande hyrestiden och förlängningstiden vara minst tre år. Det är alltså inte möjligt att ha indexreglering på ett tillsvidareavtal eller ett avtal på kortare hyrestid än tre år.

Utformning och beräkning

Indexklausuler kan vara utformade på olika sätt. Oftast är det grundhyran, hela eller del av den, som ska indexjusteras. Men det är även möjligt att indexjustera fasta hyrestillägg som el och vatten i en driftskostnadsklausul. Oavsett innebär det att ett hyrestillägg ska betalas om index ökar.

Det är vanligt att procentsatsen för hyrestillägget beräknas utifrån skillnaden mellan KPI för oktober månad det år som framgår av klausulen (bastalet) och KPI för oktober månad efterföljande år. Hyrestillägget beräknas och justeras därefter den 1 januari efterföljande år.

Räkneexempel: Konsumentprisindex, KPI, med 1980 som basår uppgår i oktober månad 2024 till 415,51 vilket är en ökning med 6,44 enheter sedan oktober 2023. Det motsvarar en ökning med 1,57 procent.

Gör så här:

•    Beräkna skillnaden mellan aktuellt oktoberindex och bastalet.
•    Om skillnaden är positiv divideras den framräknade skillnaden med bastalet. 
•    Tilläggets storlek beräknas genom att denna kvot multipliceras med bashyran.

Om inflationen och KPI går ned kan det leda till att inget hyrestillägg ska debiteras. Hyran kan dock aldrig understiga den avtalade grundhyran.