Sedan 1991 finns ett krav att fastighetsägare, däribland bostadsrättsföreningar, regelbundet ska utföra en så kallad obligatorisk ventilationskontroll, OVK. Lagar och förordningar reglerar hur det ska gå till men hur genomför föreningen den rent praktiskt?

Dåligt inomhusklimat i bostäder och på arbetsplatser kan orsaka allvarliga hälsoproblem för människor. För att förhindra det ska enligt plan- och bygglagen och dess förordningar en obligatorisk ventilationskontroll, OVK, utföras regelbundet. Den görs oftast vart sjätte år men intervallet beror på byggnad och ventilationssystem (se faktaruta). Fastighetsägaren ansvarar för att den utförs.

Plan- och byggförordningen och allmänna råd från Boverket sätter ramar för hur det ska gå till och kommunens byggnadsnämnd är tillsynsmyndighet och kan i slutänden begära åtgärdsföreläggande.

– Kravet är att besiktningen ska göras, inte att den måste vara godkänd. Dock kan föreningen bli förelagd att åtgärda bristerna om de anses allvarliga. Och fastighetsägare är trots allt skyldiga att underhålla sina fastigheter, menar David Sjöqvist, styrelserådgivare i tekniska frågor på Bostadsrätterna.

Först och främst behöver styrelsen begära in offerter. Som så ofta annars bör de vara minst tre. På lika besiktningsföretags webbplatser går det att fylla i de uppgifter som är mest väsentliga om fastigheten, till exempel byggnadsår och typ av ventilationssystem.

– Ju bättre underlag företaget får desto bättre precision vad gäller priset men ofta räcker grunduppgifterna. Mer komplext blir det förstås om en fastighet har flera olika typer av system som samverkar. Då kan det behöva bifogas exempelvis ritningar, luftflödesprotokoll och aggregatförteckning, säger David Sjöqvist.

När kontrollanten kommer

Det övergripande syftet med besiktningen är att kontrollera att systemet fungerar som det är tänkt. För olika ventilationssystem krävs lite olika insatser och mätningar. Till exempel vid självdragsventilation kontrolleras att luftflöden finns och att don och kanaler är rena eftersom smuts kan minska flödena. Nedsmutsning har den effekten oavsett system.

– Vanligt är att en så kallad rökpenna används. Den tänds vid ventilen för att se att röken dras in, förklarar David Sjöqvist.

Om huset har mekanisk frånluft, det vill säga frånluftsventilation där flödena är fläktstyrda, mäter kontrollanten frånluftsflödena utifrån den byggnorm som gällde när huset byggdes och utifrån tillgängliga dokument, exempelvis ventilationsritningar.

– Fönster- och väggventiler kontrolleras så att ersättningsluften ska motsvara den luft som tas ut.

Vid till- och frånluftssystem, FT, mäts från- och tilluften så att det inte är obalans i systemet, det vill säga kraftigt under- eller övertryck.

– Obalans kan leda till märkliga konsekvenser, till exempel att det blåser ur eluttagen i väggarna. Eller att det blåser ur brevinkasten om de öppnas, förklarar David Sjöqvist.

Det kräver tålamod och pedagogiska förklaringar för att få medlemmen att inse värdet av att lösa problemet.

Måste föreningen få tillträde till alla lägenheter?

– Det är upp till kontrollanten att avgöra. Om lägenheterna i stort sett är felfria kan det tänkas att kontrollanten anser att det räcker med stickprover. Men om kontrollanten börjar hitta återkommande fel kommer han eller hon troligen vilja komma in i alla lägenheter, menar David Sjöqvist.

Oftast ingår det i tjänsten att besiktningsföretaget aviserar medlemmarna men det är bra om föreningen förvarnar i god tid innan. Särskilt viktigt är det om det finns medlemmar som kan vara svåra att få tag i, som hyr ut i andra hand eller är bortresta mycket.

– Styrelsen kan behöva ta kontakt med anhöriga. Jag har till och med varit med om att behöva begära ut en bouppteckning, för att hitta en kontaktperson för en lägenhet, berättar David Sjöqvist.

I en stor förening kan kontrollen sträcka sig över 1–2 veckor med körschema för alla lägenheter, medan en liten förening kan klara av besiktningen på en eller ett par dagar. Medlemmarna är skyldiga att lämna tillträde för besiktningen. Styrelsen bör undvika att samla in nycklar då det innebär ett stort ansvar och risker.

Vanliga fel och försvårande omständigheter

Besiktningen blir antagligen godkänd om det påträffas någon enstaka felaktig ventil. Men om det exempelvis är obalans i hela systemet blir den inte det. Och många små fel kan också resultera i ett icke godkänt system.

Om föreningen har lokaler eller om det skett ombyggnationer, särskilt odokumenterade, kan det försvåra besiktningen och förorsaka problem. Det händer att medlemmar till exempel ”bygger bort” en ventil genom att sätta ett nytt köksskåp framför så att föreningen inte kommer åt den kanal som man behöver åtkomst till. Detta tas då upp som ett fel i protokollet.

Ett annat vanligt problem är att medlemmen har kopplat en köksfläkt till ventilationskanalen. Därmed kan det uppstå följdproblem för andra i huset men ofta drabbar det även den egna lägenheten och dem som bor där.

Vem ska åtgärda felen?

Utgångspunkten är att den som enligt stadgarna ansvarar för den åtgärd som gjort att ett fel uppstått också ska åtgärda problemet. Ofta är det medlemmen.

Ibland har bostadsrättshavaren gjort ingrepp i något som föreningen ansvarar för, till exempel bytt ut en ventil mot en felaktig sort av estetiska skäl. Då får medlemmen byta tillbaka till rätt sorts ventil. Alternativet är att föreningen byter och kräver medlemmen eller tidigare medlem på ”skadestånd” efteråt.

– Många gånger förstår inte medlemmen att bristerna försämrar boendemiljön och det kräver tålamod och pedagogiska förklaringar för att få medlemmen att inse det och värdet av att lösa problemet, förklarar David Sjöqvist.

Hans erfarenhet är att bostadsrättshavaren trots allt löser problemet. Men det kan underlätta om styrelsen kan ge tips på hur en entreprenör går att hitta. Köksfläktar kan ibland byggas om till kolfilterfläktar så att de fungerar utan att koppla dem till ventilationskanalen.

Efter åtgärd Efter att felen åtgärdats bör föreningen göra en ny besiktning eller uppdatera tidigare protokoll.

– Vänta inte med att åtgärda felen. Rekommendationen är att det görs inom rimlig tid, för med tiden dyker det upp nya saker som inte fanns vid första besiktningen, poängterar David Sjöqvist.

Ett intyg om besiktningen, som tillhandahålls av kontrollanten, ska anslås i trapphuset. Kontrollanten skickar protokollet till styrelsen och även till kommunens byggnadsnämnd.