Samfällighet – vad är det och hur fungerar samfällighetsföreningar?
Om din bostadsrättsförening ingår i en samfällighetsförening är det lätt att tro att dessa föreningar fungerar ungefär på samma sätt. Visst finns det likheter, men också väsentliga skillnader – och det är olika lagar som styr.
Det är inte ovanligt att ett antal bostadsrättsföreningar som ligger i närheten av varandra delar på gemensamma tillgångar som exempelvis vägar, garage, lekplatser, pumpstationer eller andra anläggningar. Då brukar detta lösas genom att en så kallad gemensamhetsanläggning bildas.
Den ägs tillsammans av de fastigheter som deltar i anläggningen och dessa kallas då delägarfastigheter. Ofta bildar ägarna en samfällighetsförening, väljer en styrelse för den samt fattar beslut om stadgar. En bostadsrättsförening som äger en delägarfastighet är därmed medlem i en samfällighet eller en samfällighetsförening.
En sådan förening har många likheter med bostadsrättsföreningar, men det finns också viktiga skillnader. En samfällighetsförening har detaljerade regler om hur beslut ska fattas, vad föreningen får ägna sig åt och hur medlemmarnas avgifter till samfällighetsföreningen ska beräknas och debiteras.
Att hålla isär vad som gäller juridiskt i den egna bostadsrättsföreningen respektive i den samfällighetsförening som man är en del av, kan ibland vara svårt. Därför har vi sammanställt några vanliga frågor som vi får i vår rådgivning – och svaren på dem.
Vilka ska kallas till samfällighetsföreningens föreningsstämma?
I en samfällighetsförening är det fastighetsägarna som är medlemmar och de som ska kallas till stämman. Det är styrelsen i samfällighetsföreningen som ansvarar för att kalla och samfällighetsföreningens stadgar anger på vilket sätt detta ska göras.
Vilka har rätt att rösta, närvara och yttra sig på samfällighetsföreningens föreningsstämma?
Endast medlemmarna, såsom de olika bostadsrättsföreningarna, har rösträtt och den utövas genom deras styrelser eller firmatecknare. Bostadsrättshavare och hyresgäster har inte rösträtt men har rätt att närvara och yttra sig vid behandling av frågor som rör deras rätt. Det finns dock ingen skyldighet att kalla dessa personer, men det kan vara lämpligt att bostadsrättsföreningen informerar sina bostadsrättshavare och eventuella hyresgäster om vilka frågor som kommer att behandlas på stämman i samfällighetsföreningen.
En delägare vill gå ur samfällighetsföreningen. Är det möjligt?
Utträde kan ske genom att en delägares fastighet utträder ur gemensamhetsanläggningen som förvaltas av föreningen. Om delägaren och föreningens styrelse är överens om det kan utträde ske. Överenskommelsen måste dock godkännas av Lantmäteriet. En annan möjlighet är att beslutet fattas på samfällighetsföreningens föreningsstämma. Då krävs att minst två tredjedelar av de röstande är för det. Även ett sådant stämmobeslut måste godkännas av Lantmäteriet, vilket i regel görs om det inte strider mot anläggningslagen. Om en uppgörelse inte kan träffas eller ett stämmobeslut inte kan fattas kan Lantmäteriet, efter ansökan, utreda frågan genom det som kallas för en omprövningsförrättning.
Samfällighetsföreningen som vår bostadsrättsförening är medlem i vill köpa en studsmatta till det gemensamma lekområdet. Kan föreningen bli skadeståndsskyldig om någon skadar sig på studsmattan? Gäller det i så fall även gentemot andra än medlemmar i de olika bostadsrättsföreningarna?
För att någon ska bli skadeståndsskyldig krävs att denne har varit vållande till skadan, alltså orsakat skadan, genom oaktsamhet. Att samfällighetsföreningen köper in och placerar en studsmatta på den gemensamma lekplatsen innebär inte att föreningen bara för det kan anses vara vållande till varje skada som uppkommer vid användningen av studsmattan. Styrelsen har dock ett ansvar för att lekutrustning som köpts in installeras och underhålls på ett säkert sätt så att risken för olycksfall minskar. Därför bör ni se till att studsmattan har skyddsnät och med jämna mellanrum kontrollera att allt är i gott skick. Det skadeståndsrättsliga ansvaret är detsamma vare sig det rör sig om medlemmar eller ickemedlemmar.
Vi är med i en samfällighetsförening som förvaltar ett garage. Kan vår bostadsrättsförening hyra ut några av våra platser i garaget till utomstående?
Om det i anläggningsbeslutet inte anges specifikt vilket antal parkeringsplatser respektive delägare har brukar antalet platser överensstämma med varje medlems andelstal. Om en medlem då har fler platser än den behöver är det brukligt att samfällighetsföreningen på en stämma beslutar om vad platserna ska användas till.
Vi är med i en samfällighetsförening som förvaltar ett garage. Kan vi ta beslut på föreningsstämman om installation av laddstolpar i garaget?
En förutsättning för att laddstolpar ska få installeras är att ert anläggningsbeslut omfattar en gemensamhetsanläggning med parkeringsplatser med en befintlig elanläggning. Detta framgår av ett avgörande från mark- och miljööverdomstolen som fattades 2022. I det fallet hade samfälligheten beslutat att installera laddmoduler (lastväxel/lastbalanserare) för att möjliggöra för medlemmarna att på egen bekostnad installera laddboxar vid respektive garageplats. Domen öppnar en möjlighet för föreningar med liknande förutsättningar, att genom stämmobeslut uppdatera befintlig teknisk utrustning med laddmoduler. Det gör att medlemmarna kan ladda sina elbilar med privata laddningspunkter. Avgörandet ger dock inte något svar på vad som gäller om en samfällighetsförening även står för installation av laddboxar. Föreningen kan då alltså behöva ansöka om en ändring i anläggningsbeslutet.
