När flera fastigheter behöver tillgång till mark och anläggningar utanför sina egna områden kan detta ordnas genom gemensamhetsanläggningar. Ofta bildas då en samfällighetsförening med styrelse och stadgar.

En gemensamhetsanläggning bildas enligt anläggningslagen och kan till exempel bestå av vägar, garage eller VA-anläggningar.

Gemensamhetsanläggningen ägs tillsammans av fastigheterna som deltar i anläggningen, så kallade delägarfastigheter, och de utgör en anläggningssamfällighet. Bostadsrättsföreningen ansvarar för rättigheter och skyldigheter för sin delägarfastighet.

Bildande av samfällighetsförening

Ofta bildar delägarfastigheternas ägare en samfällighetsförening, och då väljs en styrelse och beslut fattas om stadgar. En bostadsrättsförening som äger en delägarfastighet är därmed ofta medlem i en samfällighet eller en samfällighetsförening.

En samfällighetsförening har många likheter med bostadsrättsföreningar, men det finns också viktiga skillnader. Det finns detaljerade regler om hur beslut ska fattas, vad en samfällighetsförening får ägna sig åt och hur medlemmarnas avgifter till samfällighetsföreningen ska beräknas och debiteras.

Anläggningsbeslutets innehåll

Anläggningslagen anger ett antal villkor för att en gemensamhetsanläggning ska få bildas och det är Lantmäteriet som avgör om de är uppfyllda och som då även fattar ett antal förrättningsbeslut. I det som kallas anläggningsbeslutet anges vilka anläggningar som ingår, till exempel garage och VA-ledningar samt vilka ändamål som anläggningarna har. Beslutet anger även bland annat vilka fastigheter som ingår i anläggningen och vilket utrymme som upplåtits samt andelstalen för respektive delägarfastighet.

Ändring av andelstalen

Andelstalen utgör grunden för fördelningen av kostnaderna för gemensamhetsanläggningen. Det fastställs dels ett andelstal för färdigställandet av anläggningen, dels ett för dess förvaltning. I vissa fall kan anläggningsbeslutet även ange att en del av kostnaderna i första hand ska fördelas genom att avgifter tas ut för anläggningens utnyttjande, så kallade brukningsavgifter. 

Andelstalen för färdigställandet ska bestämmas utifrån vad som är skäligt med hänsyn till vilken nytta varje fastighet har av anläggningen. Andelstalen för förvaltningen bestäms utifrån hur stor användning varje fastighet bedöms ha av anläggningen.

Om det inträffar förändringar efter att anläggningsbeslutet fattats som innebär att andelstalen inte längre är rättvisa kan ansökan om en ny förrättning göras hos Lantmäteriet. Det kan handla om att få andelstalen ändrade, ansluta nya fastigheter eller utesluta fastigheter som inte längre har behov av anläggningen. En sådan omprövning av anläggningen kan även göras ifall anläggningens ändamål eller verksamhet har ändrats. En samfällighetsförening får inte på eget bevåg fatta beslut om nya ändamål eller verksamheter.

Ny förrättning krävs inte alltid

Ifall fastigheter ska inträda i eller utträda ur samfälligheten eller om andelstalen för en enskild fastighet ska ändras krävs ingen ny förrättning. Detta kan göras genom en överenskommelse mellan berörda fastighetsägare och samfällighetsföreningen. Dock måste alltid överenskommelsen godkännas av Lantmäteriet för att bli giltig. Det kan också finnas en bestämmelse i anläggningsbeslutet att styrelsen får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras fortlöpande, såsom exempelvis då en obebyggd tomt bebyggs.

Sedan den 1 juli 2022 gäller också en ny regel i anläggningslagen som innebär att en samfällighetsförening efter beslut på en föreningsstämma får ändra en eller flera fastigheters andelstal för både färdigställande och förvaltning av anläggningen. För att ett sådant beslut ska gälla krävs att två tredjedelar av de röstande är för förändringen på stämman samt att stämmobeslutet godkänns av Lantmäteriet. Myndigheten godkänner alltid ändringar som inte är i strid med anläggningslagen och ett sådant godkännande har samma rättsverkan som ett beslut vid en förrättning.