Det händer att en medlem inte betalar sin månadsavgift eller betalar den för sent. Då riskerar bostadsrättshavaren att bli uppsagd och tvingas flytta från föreningen. Men i praktiken krävs ganska mycket för att det ska ske.

Grunden är att medlemmar ska betala månadsavgiften i tid, vilket de allra flesta sköter. Men varje förening kan komma till en punkt med en medlem som trots flera chanser inte betalar avgiften och inte försöker korrigera detta. Då kan det bli tal om att säga upp bostadsättshavaren, vilket även gäller en hyresgäst som inte betalar hyran i tid. Vid uppsägningar där avsikten är att medlemmen ska flytta måste styrelsen vara insatt i de särskilda tidsfrister som gäller och hantera ärendet på rätt sätt.  Om det blir aktuellt att säga upp en medlem eller hyresgäst är Bostadsrätternas råd att alltid anlita en jurist eftersom regelverket är komplicerat.

Påminnelser

Det ställs inga krav i bostadsrättslagen eller hyreslagen på att föreningen måste skicka betalningspåminnelser. Reglerna om återvinning, se nedan, anses vara ett fullgott skydd för den medlem eller hyresgäst som betalar för sent eller har glömt att betala sin avgift eller hyra.

Förverkandefrist

Förverkandefristen är den tid efter månadsavgiftens förfallodag som medlemmen kan betala utan att riskera uppsägning. Denna frist är en vecka för bostäder med bostadsrätt och två vardagar för lokaler med bostadsrätt.

Motsvarande frister gäller för de föreningar som har bostads- och lokalhyresgäster. Alltså en vecka för bostadshyresgäster och två vardagar för lokalhyresgäster. Efter det kan hyresgästerna sägas upp.

Återvinningsfrist

Återvinningsfristen är den tid efter föreningens uppsägning som medlemmen eller hyresgästen har på sig att betala avgiften respektive hyran och på så sätt få behålla sin lägenhet. Denna frist är tre veckor för bostäder och två veckor för lokaler och räknas först från den tidpunkt då föreningen har underrättat medlemmen respektive hyresgästen om rätten till återvinning.

Föreningen är alltså skyldig att underrätta medlemmar och hyresgäster om möjligheten att få tillbaka sin lägenhet eller lokal genom att betala inom angivna tidsfrister. Denna underrättelse ska göras enligt ett särskilt fastställt formulär. Annars är inte uppsägningen giltig.

Underrätta sociala myndigheter

Föreningen måste också, enligt de regler som gäller boende i både bostadsrätter och hyresrätter, underrätta socialnämnden i kommunen om betalningsförseningar. Även detta ska göras enligt ett särskilt fastställt formulär för att uppsägningen ska vara giltig.

Undantag från uppsägning

Under vissa omständigheter får inte en medlem eller hyresgäst sägas upp från sin bostadslägenhet. Det gäller om denne varit förhindrad att betala inom tre veckor på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och avgiften eller hyran har betalats så snart som möjligt efter tillfrisknande eller det att omständigheten upphört.

Undantag från återvinningsrätten

Om medlemmen eller hyresgästen vid upprepade tillfällen, trots föreningens varning om vad detta kan innebära, inte betalar avgiften eller hyran i tid förlorar han eller hon möjligheten att få tillbaka lägenheten. Alltså förlorar den boende rätten till återvinning.

Föreningen behöver med andra ord inte stå ut med slarviga betalare hur länge som helst. För att medlemmen eller hyresgästen ska mista sin bostad krävs dock att denne har misskött sig och sina skyldigheter i väldigt hög grad. Hur många försenade betalningar som krävs har lagstiftaren överlåtit till rättspraxis att avgöra. Vår bedömning är att det inte räcker med några få gånger utan krävs ett flertal

Tvångsförsäljning

Om bostadsrätten har förverkats, alltså att medlemmen tvingas flytta på grund av obetalda avgifter, kan lägenheten tvångsförsäljas hos Kronofogden.

Reglerna om tvångsförsäljning i bostadsrättslagen syftar till att avsluta det rättsliga förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren har alltid rätt till det ekonomiska värde som bostadsrätten inbringar efter avdrag för de obetalda avgifterna.

Den legala panträtten

Föreningen har ett slags automatisk säkerhet för obetalda avgifter, den så kallade legala panträtten. Den innebär att föreningen, om den inte fått betalt av en medlem, har förtur till betalning ur försäljningssumman, när bostadsrätten efter uppsägning tvångsförsäljs genom Kronofogden. Denna rätt till betalning ur försäljningssumman är så stark att till och med bankerna och andra som har panträtt i lägenheten får stå tillbaka med sina krav till förmån för bostadsrättsföreningen.

Villkor för den legala panträtten

För att den legala panträtten ska gälla är föreningen skyldig att genast underrätta alla de panthavare till den aktuella lägenheten, som finns antecknade i lägenhetsförteckningen, om att medlemmen ligger efter med månadsavgiften. Detta gäller ifall bostadsrättshavaren har mer än en månadsavgift i skuld och dröjer mer än två veckor med betalningen av nästa månadsavgift. Föreningar med kvartalsavgift måste underrätta panthavarna redan två veckor efter förfallodagen.

Om föreningen missar detta hamnar panthavarens krav före föreningens krav i rätten till betalning. Föreningen kan då förlora möjligheten att få tillbaka de obetalda avgifterna helt eller delvis vilka ibland kan uppgå till betydande belopp.

Om en medlem har kvar skulder till föreningen efter försäljningen

Om en tidigare medlem fortfarande har obetalda avgifter till föreningen efter försäljningen av lägenheten finns risk att köparen, den nya medlemmen, tvingas betala denna skuld. Föreningen bör i första hand vända sig till säljaren med krav på betalning men om det inte lyckas, och föreningen står inför att vidta rättsliga åtgärder, kan den utnyttja sin legala panträtt. Köparen kan alltså tvingas betala säljarens skuld för att rädda sin lägenhet från tvångsförsäljning. Det är därför mycket viktigt att köparen kontrollerar med föreningen att säljaren har gjort rätt för sig mot föreningen innan affären görs upp.

Rev.2024-05-15