Det finns två tillfällen när en lägenhet kan säljas utan bostadsrättshavarens godkännande. Det första är när föreningen ansöker hos Kronofogden om tvångsförsäljning. Det andra är när en bostadsrätt utmäts och ska säljas på exekutiv auktion.

Tvångsförsäljning

Kronofogden har fått uppdraget att sälja bostadsrätten när bostadsrättshavare förlorat sin nyttjanderätt efter uppsägning från föreningen, denna försäljning kallas tvångsförsäljning. De bakomliggande orsakerna kan vara obetalda månadsavgifter, olovlig andrahandsuthyrning, vanvård eller störningar.

Kronofogden gör en prövning av ansökan där bostadsrättshaven ges möjlighet att yttra sig varefter beslut meddelas. Beslutet kan överklagas.
Direkt efter att beslutet meddelats sätter Kronofogden i gång arbetet med att sälja lägenheten. Lägenheten beskrivs och värderas varefter annonsering, visning och försäljning sker.

Föreningens rätt till betalning ur försäljningssumman går före andra fordringsägare som har panträtt i lägenheten, i allmänhet banker och andra kreditinstitut som har beviljat lån mot säkerhet i bostadsrätten. Rätten till betalning handlar då om fordringar som är kopplade till panträtten, det som kallas legal panträtt. Föreningen har också rätt till betalning för andra så kallade oprioriterade fordringar som grundas på innehavet av bostadsrätten. Dessa tas dock ut efter alla andra fordringar.

Kostnaderna för tvångsförsäljningen svarar den före detta bostadsrättshavaren för och tas ur försäljningssumman om den räcker till. Blir det något över sedan föreningen och övriga panthavare fått sina fordringar och avdrag har gjorts för försäljningskostnaderna tillfaller återstoden den före detta bostadsrättshavaren.

Tvångsförsäljningen innebär att alla kontakter mellan bostadsrättsinnehavaren och föreningen avslutas. Bostadsrättsinnehavaren står inte heller kvar som ägare om bostadsrätten säljs med tvång. Köparen av lägenheten kan begära att kronofogden hjälper till att vräka bostadsrättsinnehavaren om hen inte flyttar efter tvångsförsäljningen.

Ibland händer det att lägenheten inte går att sälja trots flera försäljningsförsök. Då övergår lägenheten genast till föreningen utan att föreningen behöver betala något för den. Alla tidigare panträtter försvinner också.

En kreditgivare kan ansöka om exekutiv försäljning

Om en bostadsrättshavare inte betalar sina sitt lån till kreditgivaren kan denne driva sin fordran vidare till kronofogden som beslutar om att en lägenhet ska utmätas och därefter säljas på exekutiv auktion. Efter utmätningen görs en oberoende värdering innan lägenheten säljs precis som vid en tvångsförsäljning.

Notera i lägenhetsförteckningen

När Kronofogden har utmätt en bostadsrätt underrättas föreningen skriftligen om utmätningsbeslutet. Då ska styrelsen, eller eventuell förvaltare, göra en anteckning om utmätningen i lägenhetsförteckningen på samma sätt som när en bostadsrättslägenhet pantsatts.

En kopia av underrättelsen sparas i lägenhetsförteckningen. Föreningen bekräftar skriftligen till Kronofogden att den har mottagit underrättelsen om utmätningsbeslutet. Utmätningen påverkar inte ägandet till bostadsrätten eller medlemskapet i föreningen. Därför ligger allt ansvar för avgifterna och lägenheten kvar på ägaren till den utmätta lägenheten. Att en bostadsrätt har blivit utmätt hindrar inte att bostadsrättshavaren säljer lägenheten. En förutsättning är dock att Kronofogden ger sitt tillstånd. Det är alltså myndigheten som meddelar eventuellt förfogandeförbud som det kallas, inte föreningen.

Skyldighet att upplysa

Föreningen kan alltså inte, exempelvis genom att vägra köparen medlemskap i föreningen på grund av utmätningen, hindra att ägaren överlåter sin bostadsrätt trots att den är utmätt. Föreningen är däremot skyldig att informera köparen om att lägenheten är utmätt på samma sätt som när en lägenhet är pantsatt. Utmätningen, i likhet med vad som gäller vid pantsättning, följer med själva lägenheten och inte med bostadsrättshavaren. Missar föreningen att anteckna utmätningen i lägenhetsförteckningen kommer utmätningen ändå att bestå. Den person som ovetandes har köpt en utmätt bostadsrätt kan å andra sidan rikta krav om skadestånd mot såväl säljaren som föreningen om utmätningen blir bestående och lägenheten säljs på exekutiv auktion. Detsamma gäller om lägenhetsförteckningen har sådana brister att föreningen inte kan lämna korrekt information inför ett utmätningsbeslut.

Utöver anteckningen i lägenhetsförteckningen berörs normalt inte föreningen av utmätningen och den exekutiva försäljningen mer än vad som sker vid vanliga överlåtelser. Det kan vara lämpligt att någon från föreningen är närvarande vid den exekutiva auktionen för att lämna information om fastigheten och föreningen.