Efter en brand och vid en vattenledningsskada finns det särskilda regler om vem som har ansvaret för att återställa och vem som ska stå för kostnaderna. Dessa skiljer sig från den vanliga fördelningen vid skador, men det finns undantag även här.

I bostadsrättslagen finns särskilda regler för ansvaret vid brand- och vattenledningsskador. Det finns undantag men i dessa fall ansvarar föreningen för att återställa alla skador, inklusive kostnaden för självrisken och utan möjlighet att kräva ersättning från bostadsrättshavaren. 

”Normal” ansvarsfördelning vid skada

Huvudregeln vid skadehantering i en bostadsrättsförening är att vardera parten ansvarar för skador som denne har underhållsansvar för i enlighet med bostadsrättslagen och bestämmelserna om underhållsansvar i stadgarna. Konkret innebär detta att bostadsrättshavaren får reparera skador på de delar av lägenheten som han eller hon enligt stadgarna har underhållsansvar för, exempelvis yt- och tätskikt samt inredning. Föreningen har ett ansvar att utreda skadan och åtgärda de delar av huset som föreningen har ansvar för. Det handlar bland annat om stommen/bjälklaget, lägenhetsavskiljande väggar, fasaden och gemensamma utrymmen. Vid brand- och vattenledningsskador gäller dock andra regler.

Annan ansvarsfördelning vid brand- och vattenledningsskada

När det gäller brand- och vattenledningsskador har föreningen ett utökat ansvar. Då är utgångspunkten att föreningen ansvarar för att återställa hela skadan, inklusive de delar som bostadsrättshavaren vanligtvis ansvarar för. Det gäller även för andra lägenheter som drabbats av skadorna. Anledningen till den speciella ansvarsfördelningen vid brand- eller vattenledningsskador är att föreningen historiskt har ansetts skyldig att teckna försäkring för sådana skador för alla utrymmen i huset.

Vad är en vattenledningsskada?

En vattenledningsskada är en skada som beror på en läckande vattenledning, det vill säga en trycksatt ledning för kallt eller varmt tappvatten. Skador som beror på att andra sorters ledningar har läckt, exempelvis för värme eller avlopp, omfattas alltså inte av specialbestämmelsen. En vanlig fråga är vad som gäller när exempelvis en diskmaskin eller någonting annat som är anslutet till en vattenledning läcker. Det finns väldigt lite rättspraxis om detta, men i ett fall har det ansetts att vattenledningen, utöver själva ledningen, även omfattar ”anordningar för avtappning av vatten”, men inte apparater som har anslutits till avtappningsanordningen. I det fallet bedömde domstolen att en diskmaskin som var ansluten till en avstängningskran inte ingick i vattenledningen och därför inte omfattades av specialreglerna om vattenledningsskada.

Föreningens ansvar för reparationer

När föreningen har ansvar för reparationerna ska den lägenhet som skadats återställas till det skick den hade innan skadan inträffade. Man utgår vid bedömningen från att lägenheten vid den aktuella tidpunkten var i gott skick. Den som påstår att lägenheten avviker från detta skick har bevisbördan för det.

De skadade funktionerna ska återställas och standarden bibehållas. Skyldigheten sträcker sig dock inte så långt att en bostadsrättshavare kan kräva att få de skadade delarna utbytta eller reparerade till nyskick eller till dagens standard. Praktiskt innebär detta att bostadsrättsföreningen kan nöja sig med att ersätta skadade inventarier med likvärdiga men begagnade inventarier.

När föreningen har reparerat en lägenhet efter en brand- eller vattenledningsskada har föreningen inte rätt att kräva bostadsrättshavaren på ersättning för eventuella standardförbättringar som är praktiskt nödvändiga för att skadan ska kunna åtgärdas. Bostadsrättshavaren kan alltså inte krävas på ersättning om lägenheten återställs till ett bättre skick än vad den hade före skadan. En annan sak är ifall föreningen kan tänka sig att, mot särskild ersättning, återställa lägenheten till ett bättre skick på medlemmens begäran.

Bostadsrättshavarens ansvar för reparationer i lägenheten

Vid brand- och vattenledningsskada är alltså utgångspunkten att föreningen ansvarar för hela reparationen. Det finns dock undantag från den regeln. Medlemmen ansvarar själv för reparationerna av lägenheten om skadan beror på vårdslöshet eller försummelse från bostadsrättshavarens sida, någon som tillhör dennes hushåll, en besökare, en inneboende eller en anlitad hantverkare. Vid brand krävs också att bostadsrättshavaren har ”brustit i omsorg eller tillsyn” över personen som orsakade branden för att medlemmen ska bli ansvarig för reparationen. Vid brand- eller vattenledningsskada är det därför viktigt att noga utreda omständigheterna och ta ställning till vilket ansvar föreningen har.

Bostadsrättshavarens ansvar för reparationer utanför lägenheten

Bostadsrättshavaren har inget självklart ansvar för eventuella skador som uppkommit utanför den egna lägenheten. Som utgångspunkt ska föreningen reparera sådana skador. Beroende på omständigheterna kan en bostadsrättshavare dock bli skadeståndsansvarig för föreningens kostnader, men då krävs att föreningen kan bevisa att bostadsrättshavaren vållat, alltså orsakat, skadan med uppsåt eller genom vårdslöshet. Ett skadeståndskrav kan endast riktas mot den som vållat skadan, vilket vanligtvis innebär att det inte går att hålla en bostadsrättshavare ansvarig för skador utanför lägenheten som dennes anlitade hantverkare eller andrahandshyresgäst har vållat.