I bostadsrättsföreningar med småhus kan det hända att medlemmarna vill äga husen direkt i stället för genom en bostadsrättsförening. Lägenheterna går då att ombilda och bostadsrättsföreningen måste likvideras.

Om bostadsrättsföreningen har stora lån kan inte medlemmarna göra avdrag för de räntekostnader föreningen har och som ingår i deras månadsavgifter. Därför kan medlemmar i bostadsrättsföreningar med villor, radhus och kedjehus i stället vilja konvertera sina bostadsrätter till äganderätter, eller egna hem som det ofta kallas. På så sätt får de lägre boendekostnader.

Ombildning av bostadsrättsföreningen till egna hem

Även en del andra gemensamma kostnader kan undvikas på detta sätt. Det är till exempel förvaltningskostnader, styrelse- och revisionsarvoden och inte minst avskrivningar vilka belastar medlemmarna genom höjda månadsavgifter. Vissa gemensamma kostnader blir oftast kvar eftersom en samfällighet många gånger behöver inrättas för att hantera olika gemensamma funktioner som till exempel vägar, fibernät och annat.

Två vägar att gå

Om medlemmarna vill ombilda en bostadsrättsförening med småhus till eget ägande ska föreningen avvecklas. Det sker genom en likvidation där husen säljs till respektive bostadsrättshavare. Medlemmen tar i köpet ofta över en andel av föreningens lån. När likvidationen är genomförd har föreningen upphört.

Det finns två vägar att gå för att genomföra en avveckling av föreningen.

1.  Besluta om likvidation först och därefter genomföra försäljningen
2.  Genomföra försäljningarna först och därefter genomföra likvidation

Vilken väg som medlemmarna väljer beror på deras inställning och i viss mån föreningens storlek. Om inte alla medlemmar är eniga är det lämpligt att en föreningsstämma först fattar beslut om likvidation. Därefter säljer föreningen husen. Om likvidationen beslutas först kan försäljningen av husen genomföras utan särskilda stämmobeslut. Anmälan av beslutet görs till Bolagsverket som utser likvidatorer som sedan genomför alla åtgärder. En allmän rekommendation är att välja det här tillvägagångssättet.

Om däremot försäljningen sker först måste försäljningsbeslut fattas enligt bostadsrättslagens bestämmelser. Dessutom bör alla vara eniga. Det är även möjligt för en del av föreningens medlemmar att köpa loss ”sina” hus medan resterande medlemmar stannar kvar i föreningen med bibehållen bostadsrätt, förutsatt att det återstår minst tre medlemmar i föreningen.

Kostnader i samband med likvidationen

Den vanliga inställningen är att medlemmar och förening inte får drabbas av några större merkostnader, vare sig löpande boendekostnaderna, skatter eller andra engångsutgifter. Ofta innebär dock en försäljning att medlemmarna drabbas av kapitalvinstbeskattning av reavinsten. Medlemmarna betalar också lagfart när de ska registreras som ägare till sina hus.

Föreningens verksamhet fortsätter fram till att likvidationen är avslutad. Kostnader uppstår därför löpande på samma sätt som innan likvidationsbeslutet. Därutöver uppstår avsevärda extra kostnader för lantmäteriförrättningen, kostnader för juridisk sakkunskap, kostnader för att upprätta extra bokslut och kostnader för likvidator. Föreningen kan också drabbas av kapitalvinstbeskattning vid försäljning av fastigheterna. Kostnader kan också uppstå för förtida lösen av lån eftersom dessa ska övertas av medlemmarna. Det är klokt att upprätta en budget över likviditeten fram till dess att föreningen är avvecklad. Då blir det lättare för medlemmarna att förstå vilka kostnader som avvecklingen innebär.

Processen steg för steg

1. Föreningen beslutar om likvidation. Beslut fattas - om inte samtliga medlemmar är eniga på en stämma - på två efter varandra följande föreningsstämmor, med enkel majoritet på den första stämman och på den andra stämman med två tredjedelars majoritet av de röstande.
2. Likvidationsbeslutet ska registreras hos Bolagsverket som också utser likvidatorer. På förslag av föreningen utses normalt några ur den tidigare styrelsen till likvidatorer eller den eller de rådgivare som hjälper föreningen med processen. Bostadsrätterna finns kvar tills fastigheterna sålts och bostadsrättshavarna är under tiden fortfarande medlemmar i föreningen.
3. Föreningen ansöker hos Lantmäteriet om att få dela in fastigheten i flera fastigheter så att varje hus finns på en egen registerfastighet.
4. Bokslut ska upprättas för tiden från senaste bokslutstidpunkt till dagen för likvidationsbeslut.
5. Värderingar ska genomföras av alla hus/typhus för fastställande av värde som bostadsrätt respektive fastighet.
6. Föreningen köper bostadsrätterna av alla medlemmar för ett bedömt marknadsvärde. Genom kontraktet blir så småningom föreningen ägare av bostadsrätterna. Inga pengar växlas utan köpet kvittas mot föreningens senare försäljning av husen till medlemmarna. Ofta sker detta i ett sammanhang.
7. Föreningen överlåter varje hus/fastighet till respektive före detta bostadsrättshavare. Det ska också ske till marknadspris. Denna försäljning är en normal fastighetsförsäljning. Överlåtelsen omfattas inte av bostadsrättslagens regler för hur beslut om försäljning av föreningens fastigheter ska gå till utan det är föreningens likvidatorer som förfogar över situationen.

Medlemmarna måste deklarera försäljningen året efter det att tillträdet har skett och betala eventuell skatt på vinsten. Uppskov kan begäras.

En likvidation bör alltid genomföras från start med kunniga rådgivare som kan lämna saklig information. Olika juridiska och skattemässiga frågeställningar uppstår alltid som måste lösas av personer med den rätta kunskapen.