Ibland kan en medlem ha skäl att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand, vilket styrelsen i många fall bör ge tillstånd till. Men att hyra ut bör vara en temporär lösning på ett tillfälligt problem. Och hyr medlemmen ut utan tillstånd måste styrelsen agera.

Det finns tillfällen då en medlem behöver hyra ut sin lägenhet, oftast för att slippa stå med dubbla boenden under en viss tid. Då ska bostadsrättshavaren vända sig till styrelsen med en ansökan om att få hyra ut bostadsrätten i andra hand. Ansökan ska ange skälet till uthyrningen, vem som ska bo där och under vilken tid.

Efter ändringar i bostadsrättslagen år 2014 har det blivit lättare att hyra ut i andra hand, för att det inte längre krävs ”beaktansvärda” skäl utan endast skäl. De lagar som reglerar andrahandsuthyrning är bostadsrättslagen, hyreslagen där det fortfarande krävs beaktansvärda skäl och lagen om uthyrning av egen bostad. Bestämmelserna reglerar inte allt i detalj, utan avgöranden i hyresnämnden har fått bli vägledande för exempelvis vilka skäl som kan godtas och inte, och för hur lång tid det är vanligt att andrahandsuthyrning tillåts. En bostadsrättsförening kan välja att vara generösare i sin syn på andrahandsuthyrning än vad lagen och rättspraxis säger, men kan aldrig vara mer restriktiv. Det är ändå bestämmelserna i bostadsrättslagen som gäller.

Om en bostadsrättsförenings styrelse inte ger sitt tillstånd till en medlem att hyra ut bostaden kan denne alltså vända sig till hyresnämnden som är den instans som prövar saken.

Medlemmar som hyr ut utan tillstånd

Det kan uppstå funderingar kring ifall en medlem hyr ut sin lägenhet i andra hand, men att avgöra skillnaden mot att denne har en inneboende är inte helt lätt. Avgörande för om det är en andrahandsuthyrning eller inte är om det är ett ”självständigt brukande” som det står i lagen. Två avgöranden i Högsta domstolen har blivit vägledande för vad självständigt brukande innebär:

Exempel 1: En lägenhet hyrs ut i sin helhet, förutom ett låst förråd. Bostadsrättshavarens sambo besöker lägenheten någon gång i månaden efter att ha anmält detta i förväg. I detta fall ansåg domstolen att det var ett självständigt brukande mycket på grund av att bostadsrättshavaren själv inte hade kontrollen över lägenheten. Att besök meddelades i förväg visade detta.

Exempel 2: Lägenheten hyrs ut i sin helhet, förutom ett rum. Bostadsrättshavaren övernattar någon gång i månaden och besöker lägenheten flera gånger i veckan. Här var det uppenbart att medlemmen bodde på adressen, åtminstone tidvis, eftersom dennes post delades ut hit och medlemmen lagade mat och sov där då och då. I detta fall ansågs det inte vara självständigt brukande.

Vid misstanke om olovlig andrahandsuthyrning – gör så här:

• Ta reda på om medlemmen bor i lägenheten genom att knacka på och fråga den som är hemma. Fråga grannar intill om medlemmen verkar bo där, bara är där ibland eller inte alls.
• Skicka en varningsskrivelse, eller rättelseanmaning som det juridiskt heter, inom två månader från det att ni konstaterat den olovliga andrahandsuthyrningen. Sänd den i rekommenderat brev. Det gör att ansvaret för att ha tagit emot anmaningen faller på bostadsrättshavaren.
• Medlemmen måste därefter antingen sluta hyra ut i andra hand eller ansöka om tillstånd att hyra ut. Finns ett giltigt skäl? Finns någon befogad anledning att neka uthyrning?
• Om medlemmen inte upphör med andrahandsuthyrningen eller ansöker om tillstånd kan bostadsrätten komma att förverkas, vilket innebär att medlemmen förlorar rätten att bo i lägenheten.
• Efter att en uppsägning har delgivits medlemmen kan lägenheten därefter tvångsförsäljas genom Kronofogden.

Några giltiga skäl att hyra ut och för vilken tid

Vanliga skäl till att hyra ut sin bostad och som är giltiga är:

• Arbete på annan ort, till exempel utomlands. Cirka fyra år brukar godkännas, ett år i taget.
• Studier på annan ort eller utomlands. Beviljas lika länge som studierna pågår, ett år i taget.
• Uthyrning till närstående. Cirka fyra år brukar godkännas, ett år i taget.
• Provboende som sambo. Godkänns som längst ett år med sex månader i taget.
• Uthyrning på grund av svårigheter att sälja, det vill säga en vikande marknad. Godkänns som längst ett år med sex månader i taget.

Definitionen för ”annan ort” anses vara 8–10 mils pendlingsavstånd enkel väg och 90 minuters restid.

Då behövs inget tillstånd

Tillstånd från styrelsen krävs alltid då en medlem önskar hyra ut sin lägenhet. Undantagen är:

• Om en bostadsrätt har köpts vid en exekutiv försäljning eller efter tvångsförsäljning av en juridisk person som har panträtt i bostadsrätten, till exempel en bank, och som inte är medlem i föreningen.
• Om lägenheten är avsedd för permanentboende och den innehas av kommunen eller regionen. Styrelsen har däremot rätt att få information omgående då lägenheten hyrs ut och till vem.

Kan styrelsen neka även om medlemmen har giltigt skäl?

Även om medlemmen har ett godtagbart skäl kan det finns anledning för styrelsen att neka andrahandsuthyrningen. Det kan vara ifall styrelsen har ”befogad anledning” att avslå ansökan. Här följer några exempel på sådana anledningar.

• Föreningen är liten och har svårt att få medlemmar att arbeta i styrelsen eller i förvaltningen. Då kan medlemmen, trots giltigt skäl, få ett nej. Gränsen för hur liten förening behöver vara för att neka är dock svår att definiera.
• Medlemmen vill hyra ut till en son som tidigare bott i föreningen och som då spelat hög musik, kastat saker från balkongen och låtit obehöriga sova i källaren. Föreningen har befogad anledning att neka.
• Föräldrar vill hyra ut en lägenhet i föreningens hus som de aldrig bott i. Skälet är att lägenheten så småningom ska bebos av ett barn som för närvarande studerar. Bostadsrättshavarna har inga planer på att bo där själva. Föreningen har befogad anledning att tro att det handlar om spekulation och att dessa medlemmar aldrig kommer att engagera sig i exempelvis styrelsearbete.

Visste ni att:

• Oavsett om medlemmen tar ut en hyra av sin ”hyresgäst” eller inte anses det vara en andrahandsupplåtelse, som det juridiskt heter, om hyresgästen självständigt nyttjar lägenheten.
• Om ni vet om att en lägenhet hyrs ut i andra hand olovligt och inte skickar någon rättelseanmaning inom två månader förlorar föreningen rätten att driva frågan vidare i domstol.
• Föreningen kan vara hur generös den vill med att tillåta andrahandsuthyrning, men tänk på att alla medlemmar därefter får samma rätt.
• Korttidsuthyrning, till exempel Airbnb, kan alltid nekas, men det finns exempel på föreningar som accepterar detta i en reglerad omfattning