Tuffa tider gör kanske att fler bostadsrättshavare vill skaffa en inneboende eller hyra ut sin lägenhet i andra hand om de inte bor där under en tid. För styrelsen kan det vara svårt att avgöra skillnaden. Här ger vi svar på hur det kan avgöras och andra vanliga frågor om andrahandsuthyrning.

Privata andrahandsuthyrningar ökar lavinartat, enligt bostadsplattformen Qasa som också driver Blocket bostad. Under första kvartalet 2023 ökade antalet annonser med 77 procent för Sverige som helhet jämfört med första kvartalet 2022. Oavsett det är frågorna kring andrahandsuthyrning  alltid många i Bostadsrätternas styrelserådgivning. Därför har vi sammanställt de vanligaste här.

Har medlemmarna rätt att hyra ut sina bostadsrätter i andra hand?

Ja, men det behövs tillstånd för att få göra det. Den medlem som
vill hyra ut ska då komma in med en ansökan till styrelsen som
ska ange skälet till uthyrningen, vem som ska bo där och under
vilken tid. Det är vanligt att föreningar enbart ger tillstånd för
ett år i taget. Informera gärna era medlemmar om det i så fall.

Vilka skäl är giltiga för att få hyra ut i andra hand?

Vanliga skäl till att hyra ut sin bostad, och som är giltiga, är:

• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
• Uthyrning till närstående.
• Provboende som sambo.
• Svårsåld lägenhet.
• Vård av anhörig på annan ort.
• Ålder eller sjukdom.
• Inväntar planerad flytt inför pensionering.
• Längre utlandsvistelse.

Definitionen för ”annan ort” anses vara att det är mer än 8–10 mils pendlingsavstånd och att restiden enkel väg överstiger 90 minuter. Uthyrning till närstående och arbete på annan ort godkänns upp till fyra år, ett år i taget medan uthyrning på grund av studier beviljas lika länge som studierna pågår, terminsvis eller med ett år i taget.

Både provboende och uthyrning på grund av svårigheter att sälja brukar godkännas som längst ett år med sex månader i taget.

Kan styrelsen neka att ge tillstånd även om medlemmen har giltigt skäl?

Ja, om styrelsen har ”befogad anledning”, som det heter. Här är några exempel på det:

• Föreningen är liten och har svårt att få medlemmar att arbeta i styrelsen eller i förvaltningen. Gränsen för hur liten en förening behöver vara för att neka är dock svår att definiera.
• Medlemmen vill hyra ut till någon som tidigare bott i föreningen och som då orsakat olika typer av störningar som inte kan anses obetydliga.
• Föreningen har befogad anledning att tro att det handlar om spekulation och att medlemmarna exempelvis aldrig kommer att engagera sig i styrelsearbetet eftersom de inte har några planer på att bo där.

Om styrelsen inte ger sitt tillstånd till en medlem att hyra ut bostaden kan denne alltid vända sig till hyresnämnden som är den instans som prövar saken.

Krävs det alltid tillstånd för att få hyra ut i andra hand?

Nej, det finns undantag. Det är till exempel om en bostadsrätt har köpts vid en exekutiv försäljning eller efter tvångsförsäljning av en juridisk person som har panträtt i bostadsrätten, till exempel en bank, och som inte är medlem i föreningen. Denne behöver då inget tillstånd. Det gäller också om en lägenhet innehas av en kommun eller en region. Styrelsen har däremot rätt att direkt få veta då lägenheten hyrs ut och vem den hyrs ut till.

Hur avgör vi om en medlem hyr ut i andra hand eller har en inneboende?

Det som avgör om det är en andrahandsuthyrning eller inte är om hyresgästen har ett ”självständigt brukande” som det står i lagen, det vill säga att bostadsrättshavaren inte själv har kontrollen över lägenheten. Tecken på det är ifall medlemmen måste meddela den som bor där att denne vill komma dit. Om bostadsrättshavaren däremot övernattar där med viss regelbundenhet och besöker lägenheten flera gånger i veckan samt har sin post dit, är det troligare att denne har en inneboende.

En medlem lånar ut sin lägenhet till en kompis – då är det väl inte andrahandsuthyrning?

Oavsett om medlemmen tar ut en hyra av sin ”hyresgäst” eller inte anses det vara en andrahandsupplåtelse, som det juridiskt heter, om hyresgästen självständigt nyttjar lägenheten.

Om en medlem inte har något giltigt skäl, är det fel av oss att ge tillstånd då?

Nej, föreningen kan vara hur generös den vill med att tillåta andrahandsuthyrning, men tänk på att alla medlemmar därefter kan hävda samma rätt.

Kan vi som styrelse säga nej till korttidsuthyrning, eller Airbnb som det också kallas?

Korttidsuthyrning, till exempel Airbnb, kan nekas, men det finns exempel på föreningar som accepterar det i reglerad omfattning.

Hur gör vi om vi misstänker att en lägenhet hyrs ut olovligt?

Gör så här:

• Kontrollera folkbokföringsuppgifter hos Skatteverket.
• Vilket namn står på brevlådan? Ta reda på om medlemmen bor i lägenheten genom att knacka på och fråga den som är hemma.
• Fråga grannar intill om medlemmen verkar bo där, bara är där ibland eller inte alls.
• Skicka en varningsskrivelse, eller rättelseanmaning som det juridiskt heter, inom två månader från det att ni konstaterat den olovliga andrahandsuthyrningen. Sänd den i rekommenderat brev. Det gör att ansvaret för att ha tagit emot anmaningen faller på bostadsrättshavaren.
• Medlemmen måste därefter antingen sluta hyra ut i andra hand eller ansöka om och beviljas tillstånd att hyra ut. Finns ett giltigt skäl? Finns någon befogad anledning att neka uthyrning?
• Om medlemmen inte upphör med andrahandsuthyrningen eller ansöker om tillstånd kan bostadsrätten komma att förverkas, vilket innebär att medlemmen förlorar rätten till lägenheten och kan tvingas flytta.
• Efter att en uppsägning har delgivits medlemmen kan lägenheten därefter tvångsförsäljas genom Kronofogden.
• Anlita alltid en jurist inför en eventuell uppsägning.

Vad händer om vi inte gör något?

Om ni vet om att en lägenhet hyrs ut i andra hand olovligt och inte skickar någon rättelseanmaning inom två månader förlorar föreningen rätten att driva frågan vidare i domstol.

Vilka lagar reglerar andrahandsuthyrning?

Vad som gäller vid andrahandsuthyrning styrs av bostadsrättslagen, hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Allt regleras inte i detalj, utan avgöranden i hyresnämnden är vägledande för exempelvis vilka skäl som kan godtas och inte, och för hur lång tid det är vanligt att andrahandsuthyrning tillåts.