Så hanterar ni pantsättningar
Styrelser i bostadsrättsföreningar, eller dess ekonomiska förvaltare, får regelbundet meddelanden om pantsättningar när medlemmar tagit lån med den egna bostadsrätten som säkerhet. Det är viktigt att hantera dessa korrekt, då slarv i slutänden kan leda till skadeståndskrav.
Många föreningar har ekonomiska förvaltare som sköter det löpande arbetet vad gäller redovisning, betalningar av fakturor och även uppdateringar av medlemsförteckning och lägenhetsförteckning. Andra föreningars styrelser sköter allt eller delar av detta själva.
Enligt lag ska det bland annat noteras i lägenhetsförteckningen vilka panter som finns för varje bostadsrätt och i den ordning de tagits ut. Panträtten är en förmånsrätt som ger panthavaren, oftast en bank eller annat kreditinstitut, utdelning i den ordning som noteringarna gjorts vid en eventuell utmätning, konkurs eller tvångsförsäljning.
Om föreningen sköter administrationen
När styrelsen får meddelande om en pantsättning ska ett skriftligt formulär fyllas i och skickas tillbaka till långivaren. Där intygar föreningen att medlemmen som lämnat bostadsrätten som säkerhet är medlem i föreningen och innehar bostadsrätten. Vanligt är att föreningen skickar med ett utdrag ur lägenhetsförteckningen med den nya underrättelsen noterad.
Det är ytterst viktigt att noteringarna görs så snart som möjligt och korrekt med namn på panthavarna, det vill säga långivarna, och datum för underrättelsen. Det är först då pantsättningen blir giltig i förhållande till tredje man, exempelvis andra fordringsägare. Kreditbeloppen behöver däremot inte anges.
Om en ekonomisk förvaltare finns
Om föreningen lämnat fullmakt till en ekonomisk förvaltare att sköta detta är det också viktigt att styrelsen inte intygar något som den inte har kännedom om. Styrelsen har ju i det här fallet ingen kontroll över vilka pantnoteringar som finns sedan tidigare. Meddelandet ska i stället skickas vidare till den ekonomiska förvaltaren som då noterar pantsättningen och återkopplar till kreditgivaren.
Den legala panträtten
Föreningen har en legal panträtt som innebär att den har rätt att få betalt före alla långivare vid en tvångsförsäljning. För att den legala panträtten ska gälla är föreningen skyldig att underrätta alla panthavare om medlemmen ligger efter med mer än en månadsavgift i skuld och dröjer mer än två veckor med betalningen av nästa månadsavgift. Föreningar med kvartalsavgift måste underrätta panthavarna redan två veckor efter förfallodagen. Om detta inte görs kan föreningen förlora sin legala panträtt. Ifall pantsättningar noterats felaktigt eller ofullständigt kan föreningen dessutom bli skadeståndskyldig i ett senare skede.
Administrativ avgift
Föreningen har rätt att ta ut vissa administrativa avgifter av medlemmarna för sådant som medför merarbete för styrelsen, exempelvis när bostadsrätterna säljs, hyrs ut i andra hand eller när medlemmen pantsätter sin bostadsrätt. Rätten att ta ut dessa avgifter måste finnas med i stadgarna.
Storlek på avgiften
De administrativa avgifternas storlek regleras inte i lag med undantag för avgiften vid andrahandsuthyrning, men det måste alltså framgå av föreningens stadgar hur dessa ska beräknas. En riktpunkt är att pantsättningsavgiften maximalt ska uppgå till 1 procent av prisbasbeloppet. Eftersom många förvaltare har höjt ersättningen för att utföra dessa administrativa tjänster har också en del föreningar höjt procentsatsen för pantsättnings- och överlåtelseavgifterna. Detta kräver då att stadgarna ändras och att stämmobeslut fattas om detta – i de flesta fall på två efter varandra följande stämmor.
Spara underlaget?
Det framgår inte i lag hur länge underrättelser om pantsättningar ska sparas och därför kan själva meddelandet slängas när till exempel panten är löst. Det händer dock att underrättelserna kan behöva sparas om det finns skäl att tro att de behövs för eventuella rättsliga anspråk längre fram.
