Efter att ett byggnadsarbete i föreningen är avslutat kan frågor om besiktningar, garantier och entreprenörens ansvar när det gäller fel uppstå. Här är det viktigt att vara noga med vad som står i avtalet.

Föreningen omfattas som juridisk person inte av konsumentlagstiftningen och kan inte vända sig till Allmänna reklamationsnämnden. Någon särskild lag om entreprenadarbeten finns inte heller. Vilket sätt arbetet ska utföras på och vilka rättigheter föreningen har beror i stället på vad som står i avtalet. Detta gäller oavsett om entreprenaden handlar om en nyproducerad förening eller ett underhållsarbete i en befintlig bostadsrättsförening.

Avtal och standardbestämmelser

Ibland framgår garantivillkor tydligt men det är mycket vanligt att hänvisa till dokument med standardbestämmelser i stället för att skriva ett långt avtal där allting regleras. Sådana dokument innehåller bestämmelser om besiktning, ansvar, garantier, skadestånd, betalningsrutiner och annat som genom hänvisningen blir en del av avtalet.

I särklass vanligast och oftast lämpligast för bostadsrättsföreningar är standardbestämmelserna ABT 06, Allmänna bestämmelser för totalentreprenader. Men kontraktet kan innehålla avvikelser från standardbestämmelserna. Ett vanligt exempel är att kontraktet innehåller en bestämmelse som innebär att garantin blir kortare än ABT 06 föreskriver.

Entreprenörens ansvar

Enligt ABT 06 har entreprenören ett tioårigt ansvar. Under de första fem åren har föreningen dessutom garanti, vilket innebär ett ökat ansvar för entreprenören. Utgångspunkten är då att entreprenören ansvarar för alla fel, stora som små, förutsatt att de inte är orsakade av föreningen eller medlemmarna. Under de sista fem åren under tioårsperioden, när den femåriga garantin har upphört, inskränks entreprenörens ansvar till väsentliga fel som beror på vårdslöshet hos entreprenören. Då blir det föreningen som ska bevisa både att felet är väsentligt och att det beror på vårdslöshet.

Ansvaret för fel innebär att entreprenören ska åtgärda felet med allt vad det innebär i form av utredning med konsulter, reparation eller byte samt återställande. Enligt ABT 06 ska fel åtgärdas utan dröjsmål och senast inom två månader från att entreprenören har fått en skriftlig reklamation eller tagit del av ett besiktningsutlåtande. Det går dock bra att komma överens om åtgärd senare, men det är ingenting entreprenören har rätt till. Fel som bara kan åtgärdas vid viss väderlek får entreprenören dock avvakta med till lämplig årstid.

Besiktning och annan reklamation av fel

Det är viktigt att föreningen underrättar entreprenören om fel som upptäcks. I värsta fall kan föreningen gå miste om rätten att få fel åtgärdande om den väntar för länge. Ursprungliga fel som var möjliga att upptäcka men som missades vid slutbesiktningen kan exempelvis bara reklameras inom sex månader efter slutbesiktningen, vilket gäller alla fel. För väsentliga fel gäller arton månader efter slutbesiktningen. Fel som dyker upp med tiden kan reklameras löpande. Det är alltså särskilt viktigt att agera snabbt när entreprenaden precis är färdig.

Fel kan reklameras skriftligt till entreprenören eller genom besiktning med en oberoende besiktningsman. Enstaka fel bör felanmälas skriftligt efter hand som de dyker upp.
Om föreningen är oense med entreprenören om ansvaret eller om en större del av entreprenaden behöver kontrolleras kan föreningen i stället låta utföra en besiktning med en oberoende besiktningsman.

Vanligtvis är det föreningen som utser och bekostar besiktningsmannen. Vid en besiktning utgår besiktningsmannen från kontraktet och kontrollerar om entreprenören har levererat och utfört det som är avtalat. Avvikelser noteras som fel i besiktningsutlåtandet och ska avhjälpas av entreprenören. De vanligaste besiktningarna som förekommer är:

• Slutbesiktning: När en entreprenad är färdig ska en slutbesiktning ske. Syftet är att kontrollera om entreprenaden är korrekt utförd och om den kan godkännas. Förutsatt att enbart smärre fel förekommer och entreprenaden i allt väsentligt är korrekt ska besiktningsmannen godkänna entreprenaden. I och med godkännandet inleds garantitiden.
• Garantibesiktning: Innan utgången av år två, och ofta även år fem, genomförs vanligtvis en garantibesiktning. Syftet med garantibesiktningen är att gå igenom entreprenaden och på ett samlat sätt undersöka om nya fel har dykt upp sedan slutbesiktningen.
• Särskild besiktning: Om föreningen är oense med entreprenören om ett eller flera misstänkta fel kan föreningen låta genomföra en särskild besiktning för att få en oberoende bedömning av en besiktningsman.
• Efterbesiktning: När entreprenören har åtgärdat ett fel ska föreningen underrättas skriftligt. För att få en oberoende bedömning av om entreprenörens lösning är godtagbar kan föreningen låta genomföra en efterbesiktning. Vid en sådan besiktning följer besiktningsmannen upp fel som tidigare har reklamerats skriftligt eller genom besiktning. Enligt huvudregeln i ABT 06 är det entreprenören som ska bekosta efterbesiktningen, men om särskilda skäl finns kan besiktningsmannen besluta om att beställaren helt eller delvis ska betala.

Om entreprenören inte åtgärdar fel

Det förekommer att entreprenören inte åtgärdar fel i rätt tid eller inte alls. Då utgör detta ett avtalsbrott. Om entreprenören inte korrigerar ett fel inom tidsgränserna eller om entreprenören skriftligt meddelar att felet inte kommer att åtgärdas har föreningen enligt ABT 06 rätt att låta åtgärda felet med en annan hantverkare och kan sedan kräva ersättning av entreprenören.

Lösningen innebär att föreningen ådrar sig kostnader. Om entreprenören inte själv vill åtgärda felet är risken dessutom överhängande att företaget inte heller frivilligt tänker betala ett krav på ersättning som föreningen ställer. I praktiken kan föreningen bli tvungen att väcka talan mot entreprenören i allmän domstol, vilket kan bli dyrt, riskabelt och tidsödande. Föreningen bör därför vara försiktig med den lösningen och först rådgöra med en handläggande entreprenadjurist om förutsättningarna.

Innan föreningen tar ställning till att åtgärda fel på entreprenörens bekostnad bör därför enklare alternativ prövas. I första hand kan föreningen uppmana entreprenören att avhjälpa felen. Ofta handlar vägran att åtgärda om oenighet om ansvaret. En väg framåt kan då vara att låta en oberoende besiktningsman bedöma saken vid en särskild besiktning. Besiktningsmannens bedömning kan också få betydelse vid en eventuell senare rättslig prövning.
Ibland är problemet inte oenighet om felet, utan snarare att entreprenören tar lång tid på sig. Sådana dröjsmål kan bero på många saker. Ibland har entreprenören i sin tur problem med att få en underentreprenör att ta sitt ansvar för felet.

Beroende på omständigheterna och hur allvarligt felet är kan det ibland finnas skäl att hellre acceptera att åtgärderna tar lång tid än att driva en osäker rättsprocess. Det är dock viktigt att i så fall försöka komma överens med entreprenören om en tydlig tidsplan och löpande följa upp den.

Konflikter om fel som inte åtgärdas är mycket vanliga och juridiskt svåra. Om det inte går att komma överens med entreprenören bör föreningen överväga att ta hjälp av en entreprenadjurist.

Rev.2024-09-11