Föreningen ansvarar för huset och bostadsrättshavaren för sin lägenhet. Så säger bostadsrättslagen. Men där är det inte specificerat exakt var ansvarsgränsen går. Det är då föreningens stadgar blir viktiga.

Styrelserådgivningen på Bostadsrätterna får återkommande frågor när det gäller ansvaret för fönster, golv, dörrar, lås med mera. Är det till exempel föreningens ansvar att byta balkongpartierna eller är det medlemmarnas?

Allt som oftast svarar rådgivarna att det helt enkelt beror på vad som står i stadgarna, eftersom det är där svaret nästan alltid finns.

Lagen säger nämligen att föreningen kan låta stadgarna bestämma om vem som ansvarar för vad. Det finns fördelar med att precisera ansvaret i stadgarna. På så sätt blir det tydligt för medlemmarna och styrelsen vad som gäller.

Lagen anger kort och gott att medlemmen svarar för lägenhetsunderhållet, om inte annat framgår av stadgarna. I dessa görs därför en lämplig fördelning av ansvaret, och i de allra flesta stadgar läggs i stort sett hela lägenhetsunderhållet på medlemmen.

I bostadsrättslagen finns dock några viktiga undantag från medlemmens ansvar för uppkomna skador i den egna lägenheten. Reparationer på grund av vattenledningsskada i lägenheten svarar som regel föreningen för, liksom för reparationer efter bränder. Förenklat kan vi säga att föreningen står för reparation och underhåll av stamledningar som föreningen försett lägenheten med för att den ska kunna användas som tänkt, nämligen ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. En rekommendation är att eftersträva tydliga stadgar som drar upp gränserna mellan medlemmens och föreningens ansvar för lägenhetsunderhållet. De mönsterstadgar som Bostadsrätterna tillhandahåller kan vara ett bra exempel på detta. Stadgarna finns att läsa och ladda ner på bostadsratterna.se/allt-om-bostadsrätt under Fördjupning (inloggning krävs).

Här är några exempel på situationer som kan vara svåra att reda ut ansvarsmässigt:

Exempel 1

Familjen Persson har en diskmaskin som orsakat en vattenskada på grund av att den automatiska avstängningen för inkommande vatten har slutat fungera. Vattenskadan omfattar både familjens lägenhet, mellanskiktet ner till lägenheten under samt även den underliggande lägenheten. Eftersom det handlar om en maskin som kopplats på den vattenledning som förser lägenheten med vatten ska familjen Persson stå för kostnader för reparationer inne i sin lägenhet. Föreningen får stå för reparationer i mellanskikten och paret som bor i lägenheten under får stå för reparationerna i sin lägenhet. Denna uppdelning tycker många är märklig och orättvis men det är så det är reglerat i bostadsrättslagen. Om felet som orsakat skadan beror på försumlighet, till exempel för att familjen Persson inte anlitat en fackman vid installationen av diskmaskinen, kan familjen behöva betala alla skadorna även utanför den egna lägenheten. Men det förutsätter att det kan bevisas att familjen Persson varit försumlig.

Obs! Lägenhetshavarens ansvar för ytskikt, det vill säga golv, väggar och tak, innefattar även det fuktisolerande tätskiktet i badrum.

Exempel 2

En fotboll har förirrat sig in genom en bostadsrättshavares fönster på bottenplanet i huset. Vem som sparkat är oklart. Rutan går sönder och frågan är vem som ska betala. Börja med att kontrollera vad som står i föreningens stadgar. I Bostadsrätternas mönsterstadgar är fönsterglas och bågar liksom karmar, kittning och utvändig målning föreningens ansvar. Men i det här fallet handlar det om en skada utifrån, så kallad åverkan. Enligt våra mönsterstadgar ansvarar då medlemmen för bytet av fönsterrutan.

Exempel 3

Paret Kroon har drabbats av inbrott och förövaren har brutit upp altandörren med kofot. Om ytterdörren enligt stadgarna är medlemmens ansvar får medlemmarna Kroon stå för reparation eller byte av altandörr eftersom balkongdörr eller altandörr är att betrakta som ytterdörr. I Bostadsrätternas mönsterstadgar är ytterdörren föreningens ansvar. Men medlemmen ansvarar för lås, nycklar och all målning utom målning av utsidan av dörren. Dessutom, när det är fråga om inbrott, även för reparation eller byte av altandörren.

Exempel 4

Fru Larsson har felanmält att spolningen i hennes toalett inte fungerar som den ska. ”Vattnet rinner inte ner utan hela toaletten fylls och sedan tar det någon minut innan det försvinner. Det ’kluckar’ också i handfatet efter att man spolat i toaletten.” Om det går att konstatera att stoppet finns utanför lägenheten, det vill säga under golvet eller bakom väggarna, ska föreningen stå för nödvändiga åtgärder. I detta fall verkar det som om stoppet finns utanför lägenheten. Då bör föreningen anlita en fackman.