Många styrelser brottas med frågor kring vattenskador som har uppstått i fastigheten. Bland det svåraste är ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmen när det gäller att åtgärda dem. Här svarar vi på några frågor utifrån olika scenarier.

Att ansvaret för reparationerna ska delas mellan förening och medlem kan vara svårt att förklara på ett pedagogiskt sätt. Först och främst kan sägas att medlemmens ansvar i vart fall omfattar ytskiktet, och vad är då det?

Rent allmänt anses lägenhetens tak, väggar och golv ingå i lägenhetens inre. I ett badrum ansvarar medlemmen för ytskiktet i badrummet, alltså det material som klär ytorna. Men beroende på hur ansvarsfördelningen är specificerad i föreningens stadgar kan medlemmens ansvar även omfatta väggytan som materialet är fäst på samt fuktspärren som ska finnas under kakel, klinker, plastmatta eller målarfärg.

Detta innebär att om en skada uppstår på grund av fukt som finns i golvet under badrummet ska bostadsrättshavaren själv, och på egen bekostnad, åtgärda de skador som uppkommer på ytskiktet inne i lägenheten, det vill säga att medlemmen får åtgärda kakel, klinker, matta och tätskiktet.

Föreningen åtgärdar det som ligger utanför lägenhetens inre, alltså ur medlemmens perspektiv, bortom fuktspärren. Om föreningen inte tagit hand om huset på rätt sätt och därmed kan ses som den som orsakat skadan, kan föreningen bli skyldig att åtgärda och betala för skador även inne i lägenheten. Omvänt gäller att om bostadsrättshavaren anses vara skadeståndsskyldig till skadan får denne stå för kostnaderna att åtgärda dem.

1. KAN VI KRÄVA ERSÄTTNING AV MEDLEMMEN FÖR SJÄLVRISKEN?

Scenario: En bostadsrättshavare har haft en ismaskin som stått och läckt ett antal månader. Vatten har runnit ner i bjälklaget och vidare ner till underliggande lägenhet. Var och en står för sin självrisk. Efter att allt åtgärdats kan konstateras att föreningen har drabbats av en tämligen hög självrisk på försäkringen liksom medlemmen i den underliggande lägenheten.

Den som kommit lindrigast undan är den som var upphovet till läckan. Vilket ansvar har denne bostadsrättshavare och har styrelsen någon möjlighet att med framgång kräva medlemmen på föreningens självrisk?

SVAR: Om föreningen vill ställa ett sådant krav är det rättsligt sett fråga om skadestånd. Då måste ni kunna bevisa att medlemmen medvetet eller av vårdslöshet skadat föreningen ekonomiskt. Det betyder att ni på något vis måste kunna göra sannolikt att medlemmen varit vårdslös, till exempel ifall denne vetat om att läckage förekom men trots det struntat i att vidta någon åtgärd. Har läckaget dock varit omöjligt att upptäcka och medlemmen inte på annat sätt varit vårdslös blir det svårt att få skadestånd.

2. Måste vi sänka månadsavgiften?

Scenario: Föreningen råkar ut för en vattenskada på en trycksatt vattenledning, vilket resulterar i att en medlems badrum skadas och är obrukbart under tiden det åtgärdas. Styrelsen får in krav på skadeståndsersättning från medlemmen motsvarande avdrag av månadsavgift under reparationstiden. Det finns toalett och dusch i källaren som medlemmen kan använda under återställandet. Vilken skyldighet har styrelsen att sänka månadsavgiften?

SVAR: Då en vattenledningsskada inträffar, det vill säga läckage från trycksatt tappvattenledning, är det föreningen som får stå för alla reparationskostnader, men för att en förening ska vara tvungen att gå med på sänkt månadsavgift, eller betala skadestånd, krävs att medlemmen kan bevisa att läckaget berodde på vårdslöshet från föreningens sida. Finns inget sådant vållande, det vill säga att föreningen i någon mening orsakat skadan, får läckaget ses som en olyckshändelse som föreningen inte kan anses ansvarig för. Då finns alltså inte rätt för en medlem att få sänkt avgift.

3. VEM UNDERSÖKER HUR STOR SKADAN ÄR?

Scenario: Det har inträffat en vattenskada i ett kök då vatten har trängt in i väggen och under golvmattan. Försäkringsbolagets skadereglerare hävdar att föreningen ska undersöka skadans omfattning, riva ut ytskikt så att skadan ska kunna åtgärdas och genomföra uttorkning för de delar som föreningen enligt stadgar ansvarar för, men vad säger bostadsrättslagen om det?

SVAR: Utgångspunkten är att medlemmen ska utreda skadan eftersom medlemmen har ansvar för ytskikten i lägenheten. Det kan ju vara så att endast ytskikten är skadade och då får medlemmen ta bort dessa och ersätta dem med nya. Kan styrelsen dock redan från början anta att skador även uppstått under ytskikt, nere i bjälklaget, ska föreningen undersöka och sedan åtgärda om så krävs.  Detsamma gäller om det visar sig vara så då medlemmen tar bort ytskikt.

Föreningen får riva skadade delar av ytskiktet, reparera och torka ut i bjälklaget och sedan återställa fram till ytskiktet som ju medlemmen sedan står för. Om det finns skador i väggen gäller samma sak där.

4. MÅSTE VI KOMPENSERA HYRESGÄSTEN FÖR SKADAN?

Scenario: Ett företag som hyr en lokal på bottenvåningen i föreningens fastighet drabbas av en vattenskada och det tar cirka sex månader att reparera. Vad gäller då? Behöver styrelsen reducera hyran för lokalhyresgästen?

SVAR: Om föreningen har ett hyresavtal med standardinnehåll gäller att hyresgästen har rätt till sänkt hyra om det uppkommer brister i lägenheten eller lokalen. Detta gäller oavsett om hyresvärden på något sätt anses ha orsakat eller bidragit till skadan. För att få en indikation på vad som är rimlig reduktion kan ni titta på de procenttal som till exempel Hyresgästföreningen eller Sveriges Allmännytta tillämpar.

5. SKA VI BETALA TORNING ÅT MEDLEMMEN?

Scenario: Vatten tränger in i en lägenhet från våningen ovanför där anslutningskopplingen till köksblandaren har läckt. Golvet blir skadat och parkettgolvet spricker. Ska föreningen betala torkning och fuktmätning åt medlemmen?

SVAR: Det beror på hur skadan har uppkommit. En förening har ansvar för att åtgärda alla skador som uppkommer efter en vattenledningsskada. Det är då fråga om läckage från en trycksatt tappvattenledning. Om läckaget var på den ledning eller koppling som förser köksblandaren med vatten, då är det en vattenledningsskada. Föreningen ska då stå för alla kostnader. Om läckaget i stället hade skett på diskmaskinen som anslutits till blandaren då hade det varit en vanlig vattenskada. I det fallet gäller att föreningen får reparera sina delar av huset, till exempel bjälklaget, medan berörd medlem får reparera inne i sin lägenhet. Båda ska kontakta sina försäkringsbolag.