Kan takfönster vara medlemmens ansvar?
Några av medlemmarna i den sydsvenska radhusföreningen hade installerat takfönster i samband med att vindsutrymmena togs i bruk. Vindarna ingick inte i bostadsrätterna, så när några takfönster läckte in vatten ställdes frågan om ansvar på sin spets. Vem ska stå för kostnaderna för vattenskadorna – föreningen eller medlemmen?
Bostadsrättsföreningen i södra Sverige består av radhus som har vindsfönster på en del av taken. Vindsfönstren byggdes till för flera decennier sedan av de medlemmar som då bodde i lägenheterna. För några år sedan började två vindsfönster i ett av dessa radhus läcka in vatten utifrån och orsakade skador som krävde omfattande reparationer, enligt en besiktning som beställdes av föreningen.
Som regel ansvarar en bostadsrättshavare för åtgärder som denne har låtit göra eller gör på den yta som ingår i nyttjanderätten, alltså den yta som ingår i bostadsrätten eller någon annan nyttjanderätt knuten till bostadsrätten. I denna förening var vindsutrymmena inte upplåtna med bostadsrätt och ingick alltså inte i bostadsrätterna. Vindsfönstren i den aktuella bostadsrätten hade monterats av tidigare medlemmar och radhuset har sedan överlåtits till nuvarande medlem.
Föreningen menar att styrelsen inte har godkänt någon vindsrenovering eller takfönsterinstallation på detta radhus och att det därför är medlemmen som ska stå för kostnaden för reparationen. Medlemmen däremot anser att det är föreningen som ansvarar för det yttre underhållet och att det därmed är föreningen som ska stå för alla kostnader.
Föreningen vände sig då till Bostadsrättsnämnden för att få ansvarsfördelningen klargjord. Har föreningen ett kostnadsansvar för hela eller delar av reparationen och i så fall vilka? Medlemmen fick tillfälle att svara Bostadsrättsnämnden och skriver följande: Enligt bostadsrättslagen är underhållsansvaret uppdelat mellan föreningen och bostadsrättshavaren så att föreningen ansvarar för det yttre underhållet och bostadsrättshavaren för den inre skötseln av lägenheten. Att genom stadgar ge bostadsrättshavaren ansvar för delar som ligger utanför lägenheten är inte tillåtet. Eftersom föreningen tagit ut en avgift för användningen av utrymmet i alla år är det inte möjligt att styrelsen inte visste om eller hade godkänt att takfönstren satts in.
Är det inte självklart att medlemmen ska stå för skador som uppkommer på grund av en åtgärd som denne låtit göra? Kan en medlem ansvara för sådant som tidigare ägare gjort? Ska alltid den ansvarsfördelning som framgår av lagen gälla? Hur skulle du döma?
Bostadsrättsnämndens bedömning
Av besiktningsprotokollet framgår att skadorna ifråga har uppkommit till följd av undermålig plåt vid takfönstren. Fukt har därför sökt sig ner under plåten, under takpannorna och fuktat upp takskägget. Fukten har även tagit sig in i ytterväggen i sovrummet och fuktat upp väggen.
Fördelning av underhållsansvar
Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, om det inte gäller delar som bostadsrättshavaren ansvarar för.
Av föreningens stadgar framgår att en medlem ”ärver” ansvaret för åtgärder som tidigare bostadsrättshavare har låtit göra i lägenheten. Som utgångspunkt är det därför medlemmen som har ansvaret för lägenhetens takfönster, även om det inte är den nuvarande medlemmen som har installerat dem.
I det här ärendet är det dock fråga om skador som följer av yttre brister i form av undermålig plåt vid takfönstren. I en dom i Högsta domstolen (NJA 2007 s. 709) har stadgeskrivningar om att medlemmarna har ansvar för åtgärder i lägenheter som har utförts av tidigare innehavare prövats. Domstolen ansåg att detta inte kan medföra ett utvidgat ansvar så att det även gäller andra delar av föreningens fastighet. Då blir det i stället skadeståndslagens bestämmelser som ska tillämpas, vilket innebär att det enligt huvudregeln krävs bland annat vårdslöshet från medlemmens sida för att föreningen ska kunna lägga ansvaret på medlemmen.
Eftersom bostadsrättshavaren i det här fallet inte installerat takfönstren kan medlemmen inte heller anses ha agerat vårdslöst eller i övrigt vara ansvarig för eventuella brister i takfönstrens yttre.
Det som nu beskrivits gäller alltså när ett utrymme är upplåtet med bostadsrätt och därmed är en del av lägenheten enligt bostadsrättslagen. Föreningen har dock framhållit att vindsutrymmet inte är upplåtet med bostadsrätt. Därför har varken bostadsrättslagen eller föreningens stadgar någon betydelse i bedömningen av ansvarsfördelningen i ärendet.
Bostadsrättsnämnden kan konstatera att medlemmen redan på denna grund saknar ansvar för det aktuella takfönstret.
Av handlingarna framgår också att medlemmen betalar 75 kronor i månaden för att få använda vindsutrymmet. Eftersom utrymmet inte är upplåtet med bostadsrätt kan inte beloppet anses vara en avgift enligt bostadsrättslagen, utan är i stället hyra.
Detta innebär alltså att vindsutrymmet nu nyttjas med hyresrätt och att ansvarsfördelningen enligt jordabalkens kapitel 12 blir tillämplig vad gäller ansvaret för att återställa efter skador som uppkommit. Med den lagliga grunden kan ingen annan slutsats dras än att hyresvärden, i detta fall föreningen, ska stå för åtgärdande av samtliga skador i vindsutrymmet.
Bostadsrättsnämnden finner mot denna bakgrund att det är föreningen som har underhållsansvar för takfönstret och att det är föreningen som ska åtgärda och bekosta de skador som uppkommit.
