Många tycker att det är knepigt att läsa och förstå en bostadsrättsförenings årsredovisning. Genom att titta på vissa nyckeltal och läsa förvaltningsberättelsen går det dock att få en bra bild av föreningens ekonomi.

Det kan kanske kännas som att det behövs en ekonomexamen för att förstå en bostadsrättsförenings årsredovisning. Men så är det inte. Det gäller bara att titta på rätt saker och Gunilla Litzull, ekonom och styrelserådgivare hos Bostadsrätterna, vet vilka.

– En resultat- och balansräkning kan vara knepig att förstå, inte minst sedan avskrivningsreglerna ändrades 2014, säger hon.

Hennes råd är i stället att rikta koncentrationen på kassaflödet och på vissa nyckeltal. I kassaflödesanalysen redovisas föreningens in- och utbetalningar under räkenskapsåret.

– Om kassaflödet är positivt är föreningens ekonomi i allmänhet god, men om det är negativt kan det tyda på att föreningen har för låga avgifter och kan tvingas höja dem, säger Gunilla Litzull.

Förr sågs en låg månadsavgift som något positivt vid en försäljning.

Från årsskiftet är det obligatoriskt för bostadsrättsföreningar att redovisa kassaflödet, men det kommer inte att få genomslag förrän årsredovisningarna presenteras på stämmorna 2024. Men sedan tidigare är det många bostadsrättsföreningar som har med en kassaflödesanalys i sina årsredovisningar. Det blir även obligatoriskt att redovisa fem så kallade nyckeltal som är bra verktyg för att förstå föreningens ekonomi:

Årsavgift, det som oftast tas ut som en månadsavgift av medlemmarna, ska redovisas per kvadratmeter i föreningen. Årsavgiften ska täcka föreningens löpande kostnader och ett visst underhåll.

Skuldsättning per kvadratmeter i föreningen. Med skulder avses de fastighetslån som föreningen betalar räntor och amortering på. Skulderna divideras med bostadsrättsytan i föreningen (skuldsättning/m2). En skuldsättning på 5 000 kronor per kvadratmeter eller mindre är att beteckna som låg medan en på mer än 10 000 kronor per kvadrat är hög och en på mer än 15 000 per kvadrat mycket hög.

Sparande per kvadratmeter i föreningen. Sparandet är det som återstår när alla avskrivningar och kostnader för större investeringar eller planerat underhåll har räknats bort. Beloppet divideras med den totala ytan i föreningen (sparande/m2). I en förening med god ekonomi ligger sparandet på mellan 200 och 300 kronor per kvadratmeter.

Räntekänslighet. För att bedöma räntekänsligheten görs en beräkning av hur mycket kostnaderna skulle öka om räntorna på föreningens lån höjdes med 1 procentenhet. Detta räknas fram genom att låneskulden divideras med årsavgifterna. Ju högre föreningen är belånad desto räntekänsligare är den.

Energikostnad. Energikostnaden omfattar kostnader för uppvärmning, el och vatten. Men det är ändå inte helt klart hur detta nyckeltal ska beräknas i praktiken. Troligen blir det fördelat med ett nyckeltal för bostadsyta och ett för lokalyta för att på så sätt kunna jämföra kostnaden med andra föreningar.

Gunilla Litzull tycker att det är mycket bra att det blir obligatoriskt att redovisa de här nyckeltalen.

– Tillsammans med kassaflödesanalysen ger de en bra bild av föreningens ekonomi, både på kort och lång sikt, säger hon.

Hon understryker också vikten av att föreningen fortlöpande underhåller fastigheten, vilket kan kräva regelbundna mindre avgiftshöjningar för att inte behöva chockhöja inför större underhåll.

– Förr sågs en låg månadsavgift som något positivt vid en försäljning. Men en låg avgift kan ibland betyda ett eftersatt underhåll. Därför är det bättre med fortlöpande mindre höjningar av avgiften så att pengar till underhåll finns, allt beroende på föreningens ekonomi, säger Gunilla Litzull.