Föreningen har ett ansvar att se till att inget faller ner från fastigheten. Det gäller förstås snö och istappar på vintern, men även trasiga takpannor eller annat som inte sitter fast ordentligt. Om fastigheten inte ses över regelbundet och olyckan är framme, kan föreningen dömas till skadestånd och någon i styrelsen till och med åtalas.

Hösten är här och det är dags att se över befintliga avtal om snö- och isröjning inför vintern. Om avtal ännu inte har tecknats med en firma som skottar ner snö och is från taken är det hög tid att anlita en sådan. I norra delarna av landet bankar snart vintern på dörren. Det är dock inte bara is och snö som kan falla ner från ovan. Under höstens stormar kan även takpannor ha skadats och medlemmar kan olovande ha satt upp exempelvis paraboler på ett bristfälligt sätt i fasaden eller på balkongräcket.

För vad händer om föreningen inte har ett avtal om snö- och isröjningen och det sker en olycka? Vilket ansvar har styrelsen om en tegelpanna eller något annat faller ner från fastigheten och skadar någon?

Ordföranden har särskilt ansvar

I många frågor har styrelsen ett gemensamt ansvar för sina beslut, men ett exempel på att föreningens ordförande kan bli ensam ansvarig är just vid fallande is och snö från hustaket – något som regleras i ordningslagen – då det ytterst kan handla om vållande av kroppsskada eller vållande till annans död. Flera domar visar nämligen att ordföranden har ansetts ha ett särskilt ansvar.

Även om någon har blivit skadad är det dock inte automatiskt så att någon blir dömd, utan en domstol gör självklart en bedömning i varje enskilt fall. Anta att föreningen har ett godkänt snörasskydd monterat på taket och ingen har kunnat förutse att det fanns en risk. Då tar domstolen hänsyn till dessa omständigheter.

Oavsett vem som kan ställas till svars vill naturligtvis ingen att någon förbipasserande ska skadas. Så med tanke på föreningens ansvar och svårigheterna att alltid skydda sig mot fallande snö och is är det en bra idé att långsiktigt se över fastighetens skydd mot ras för att minimera riskerna under vintern.

Flera lagar reglerar föreningens ansvar

Fastighetsägarens, det vill säga föreningens, ansvar och skyldighet att ha kontroll över fastigheten regleras bland annat av miljöbalken. Detta görs lämpligast genom egenkontroll (läs mer om egenkontroll och tryggt boende i Bostadsrätterna Direkt nr 10, 2021). I Boverkets byggregler ställs endast krav på skyddsanordningar vid entréer. Det kan dock finnas skäl att sätta upp snörasskydd även på andra delar av ett tak. I ordningslagen ställs, som redan sagts, krav på att snö och is som kan rasa ner och skada personer eller egendom på offentlig plats ska tas bort från taket. Det kan exempelvis gälla trottoaren utanför bostadsrättsföreningens fastighet – oavsett vem som äger marken. Och som fastighetsägare går man troligen inte fri från ansvar ens på privat mark.

Teckna avtal även för tillsyn och underhåll

Det är därför lämpligt att styrelsen låter teckna ett avtal med en entreprenör för snöröjning av taket, en firma som är van att arbeta på tak, exempelvis ett plåtslageri. En entreprenör utan vana av snöröjning på tak riskerar att orsaka mer skada än nytta. Det finns två varianter för uppdraget: en där snöröjarna kommer när föreningen hör av sig, alltså efter avrop, och en annan som innebär att firman tar på sig hela ansvaret inklusive när snöröjningen ska ske. Det senare är att föredra. Annars måste någon i styrelsen har ansvaret för bevakningen. Likaså är det en god idé att föreningen överväger att ha ett tillägg till snöröjningsavtalet om tillsyn av takets skick en eller två gånger per år för att upptäcka exempelvis lösa takpannor och andra defekter. Tillsynen av taket kan med fördel göras efter vinterns takskottning och höstens stormar.

Även inför vintern är det bra om husets takavvattning kontrolleras. Till exempel är det viktigt att rensa hängrännor och stuprör från löv och skräp så att smältande snö kan rinna undan på ett bra sätt, något som ofta glöms bort och då kan orsaka skada. Uppdraget kan ingå i avtalet för den tekniska förvaltningen, men kan också regleras i ett separat avtal med en annan entreprenör.

Vatten från ovan

Vad gäller egentligen då vatten läcker in utifrån, exempelvis genom tak, fasader eller via en terrass med felaktig avrinning?

En lägenhetsterrass brukar likställas med balkong och faller vanligtvis under föreningens ansvar. I vissa fall kan den dock enligt avtal vara en del av bostadsrätten, och då är det medlemmens ansvar att reparera skadorna. I övrigt gäller den vanliga ansvarsfördelningen vid skada där medlemmen ansvarar för det inre i sin bostad och föreningen för resten.

Dessvärre täcker inte försäkringarna skador av den här typen, vare sig föreningens fastighetsförsäkring eller bostadsrättshavarens hemförsäkring eller bostadsrättstillägg. Detta för att så kallat utifrån inträngande vatten i en fastighet inte är att betrakta som en försäkringsfråga utan anses bero på dåligt underhåll.

Undantaget är dock inträngande vatten efter skyfall, det vill säga att det ska ha regnat minst 50 millimeter på ett dygn. Vid korta skyfall är en tumregel att det ska ha regnat 1 millimeter på en minut. Även när det gäller vatten från ovan är det alltså viktigt att arbeta förebyggande med översyn och underhåll, av brister i takkonstruktionen och tilltäppta stuprör – och se till att snö skottas bort i stället för att ligga kvar och smälta.