Andrahandsuthyrning i bostadsrätt

Medlemmar vill ibland hyra ut sina bostadsrätter i andra hand, och i vissa fall bör styrelsen ge tillstånd till det. Om en medlem hyr ut utan tillstånd ska styrelsen agera efter en given mall.

Bostadsrättshavare får hyra ut sin bostad i andra hand om styrelsen ger sitt tillstånd till det. Medlemmen vänder sig då till styrelsen med en ansökan som ska ange skälet till uthyrningen, vem som ska bo där och under vilken tid som medlemmen önskar hyra ut. Det är vanligt att föreningar enbart ger tillstånd på ett år i taget varför det kan vara klokt att informera medlemmarna om detta så att de ansöker på rätt sätt.

Efter ändringar i bostadsrättslagen år 2014 har det blivit lättare att hyra ut i andra hand, för att det inte längre krävs ”beaktansvärda skäl” utan endast ”skäl”. Lagbestämmelserna om andrahandsuthyrning reglerar inte allt i detalj, utan det är hyresnämndens avgöranden som blir vägledande för vilka skäl som kan godtas, och för hur lång tid som medlemmen tillåts hyra ut sin lägenhet.

När föreningen har anledning att neka

Förutom att bostadsrättshavaren ska ha skäl för sin uthyrning krävs också att föreningen inte har vad man kallar befogad anledning att vägra samtycke. Sådan befogad anledning kan till exempel vara den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer, dock inte betalningsförmåga. Hänsyn kan tas till stadgevillkor, som att andrahandshyresgästen ska ha uppnått en viss ålder i en seniorförening. Befogad anledning är också att andrahandsuthyrningar sker i en sådan omfattning i föreningen att det är svårt att få till stånd en väl fungerande förvaltning och ett engagemang i föreningen. Detta får särskild betydelse i mindre föreningar.

Om bostadsrättsföreningens styrelse inte ger tillstånd till medlemmen att hyra ut sin bostad kan denne alltså vända sig till hyresnämnden som är den instans som överprövar föreningens beslut.

En bostadsrättsförening kan givetvis välja att vara mer generös i sin syn på andrahandsuthyrning än vad lagen och rättspraxis säger, men kan aldrig vara mer restriktiv. Tänk dock på att ett mer generöst synsätt blir norm i föreningen och att alla medlemmar därefter får samma rätt.

Några giltiga skäl att hyra ut

Vanliga skäl till att hyra ut sin bostad och som är giltiga är:

  • Tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
  • Uthyrning till närstående.
  • Provboende som sambo.
  • Svårsåld lägenhet.
  • Vård av anhörig på annan ort.
  • Ålder eller sjukdom.
  • Inväntar planerad flytt inför pensionering.
  • Längre utlandsvistelse.

För att kunna hävda att du av någon anledning måste bo på ”annan ort” krävs att avståndet är minst 8–10 mil och minst 1,5 timmes resväg från lägenheten. För vissa skäl finns en tydlig praxis i hyresnämnden. Till exempel ges tillstånd på högst ett år för provsamboende och svårsåld lägenhet. För studier ges tillstånd i linje med studietiden. Givetvis kan ni kräva att medlemmen uppvisar underlag för sitt skäl, till exempel studieintyg. Allt som oftast är det dock omständigheterna i det enskilda fallet som blir avgörande för hyresnämndens bedömning.

Det finns inte längre något krav på att bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att flytta tillbaka till sin lägenhet. Frågan vägs fortfarande in i bedömningen men är inte avgörande.

Föreningen kan ta ut en administrativ avgift för hanteringen kring andrahandsuthyrningar men då måste avgiften finnas omnämnd i föreningens stadgar och beslutas av styrelsen. Avgiften kan vara som mest tio procent av prisbasbeloppet under ett år.

Undantag från tillståndsplikten

Tillstånd från styrelsen krävs alltid då en medlem önskar hyra ut sin lägenhet. Men det finns undantag, nämligen:

  • Om en bostadsrätt har köpts vid en exekutiv försäljning eller efter tvångsförsäljning av en juridisk person som har panträtt i bostadsrätten, till exempel en bank, och som inte är medlem i föreningen.
  • Om lägenheten är avsedd för permanentboende och den innehas av kommunen eller regionen.

I dessa situationer ska dock styrelsen genast underrättas om uthyrningen.

Juridisk person

Om en bostadslägenhet (som inte är avsedd för fritidsändamål) innehas med bostadsrätt av en juridisk person får lägenheten bara hyras ut i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats. Även en sådan andrahandsuthyrning behöver godkännas av styrelsen. I detta fall behöver inget skäl uppges. Styrelsen kan bara neka om den har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan dock begränsas till viss tid.

Skillnad mellan inneboende och uthyrning i andra hand

Så länge det inte innebär några problem för föreningen är det tillåtet att ha en inneboende i sin bostad utan att behöva ansöka om tillstånd.

Att avgöra skillnaden mellan om en medlem hyr ut sin lägenhet i andra hand eller har en inneboende kan vara svårt. En inte ovanlig invändning från medlemmen är att de ”lånar ut” sin lägenhet, men det saknar helt betydelse då det anses vara en andrahandsupplåtelse, som det juridiskt heter, oavsett hyra eller inte. Avgörande för om det är en andrahandsuthyrning eller inte är om det är ett ”självständigt brukande”. Två avgöranden i Högsta domstolen har blivit vägledande för vad självständigt brukande innebär:

Exempel 1: En lägenhet hyrs ut i sin helhet, förutom ett låst förråd. Bostadsrättshavarens sambo besöker lägenheten någon gång i månaden efter att ha anmält detta i förväg. I detta fall ansåg domstolen att det var ett självständigt brukande mycket på grund av att bostadsrättshavaren själv inte hade kontrollen över lägenheten. Att besök meddelades i förväg visade detta.

Exempel 2: Lägenheten hyrs ut i sin helhet, förutom ett rum. Bostadsrättshavaren övernattar någon gång i månaden och besöker lägenheten flera gånger i veckan. Här var det uppenbart att medlemmen bodde på adressen, åtminstone tidvis, eftersom dennes post delades ut hit och medlemmen lagade mat och sov där då och då. I detta fall ansågs det inte vara självständigt brukande.

Vad styrelsen måste göra vid olovlig andrahandsuthyrning

Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens tillstånd kallas detta för en otillåten andrahandsupplåtelse. Styrelsen ska då skicka en varningsskrivelse, en så kallad rättelseanmaning, till bostadsrättshavaren i rekommenderat brev inom två månader från det att den fick reda på den olovliga uthyrningen.

Om medlemmen inte upphör att hyra ut sin lägenhet, eller ansöker om hyresnämndens tillstånd och får ansökan beviljad, kan föreningen säga upp medlemmens nyttjanderätt till lägenheten. Denne får då flytta och lägenheten tvångsförsäljs genom Kronofogden. Om det skulle gå så långt är rådet att kontakta en jurist för rådgivning eftersom processen att säga upp nyttjanderätten till en bostadsrätt är komplicerad.

Ansvaret under uthyrningstiden

Under hela uthyrningstiden är det bostadsrättshavaren som är ansvarig för lägenheten. Både när det gäller underhållsansvar för lägenheten, betalning av månadsavgifter och för att andrahandshyresgästen inte orsakar störningar i boendet. Om medlemmen inte lever upp till det ansvaret måste styrelsen agera på sedvanligt sätt gentemot bostadsrättshavaren, till exempel genom att skicka en rättelseanmaning.

Eventuella skador som en andrahandshyresgäst orsakar i lägenheten får bostadsrättshavaren åtgärda och bekosta, och sedan rikta ersättningskrav mot sin hyresgäst. För eventuella skador på andra delar av huset, som föreningen ansvarar för, får föreningen på brukligt sätt åtgärda. Ett eventuellt krav på ersättning för skadorna kan föreningen endast rikta mot den som orsakat skadan, det vill säga andrahandshyresgästen.

Rev.2024-05-30

För våra medlemmar

Frågor och svar inom andrahandsuthyrning i bostadsrätt

  • Kan vi begränsa andrahandsuthyrningar?

    Kan vi föra in en begränsning för andrahandsuthyrningar i våra stadgar, exempelvis att maximalt 10 procent av lägenheterna får vara uthyrda i andra hand? Anledningen till att vi vill det är för att kunna bibehålla en stabil styrelse.

  • Andrahandsuthyrning mot extra avgift – är det okej?

    Vi är en liten förening med 14 lägenheter och våra stadgar förbjuder uthyrning utan styrelsens medgivande. En medlem vill hyra ut sin bostad i andra hand under en period om två år och erbjuder sig att betala en extra avgift till föreningen som kompensation. Finns det något legalt hinder för en sådan lösning? Vi har inget i våra stadgar om avgift för andrahandsuthyrning.

  • Finns det en risk med långa andrahandsuthyrningar?

    I vår bostadsrättsförening finns ett par lägenheter som hyrs ut i andra hand. Några av andrahandshyresgästerna har bott där en tid och vi undrar om det finns någon regel om att hyresgästerna får besittningsrätt efter två år, eller annan tid? Vi vill minnas att det har varit så tidigare. Finns det någon risk med att ha andrahandsuthyrningar som pågår längre än två år?

  • Kan föreningen förbjuda andrahandsuthyrning?

    Vi har en medlem som hyr ut sin lägenhet i andra hand efter tillstånd från styrelsen. Det finns medlemmar som inte tycker att andrahandsuthyrning är något som gynnar bostadsrättsföreningen. Nu har medlemmarna ställt frågan om de kan lämna in en motion om att ändra i stadgarna så att föreningen inte längre ger tillåtelse att hyra ut i andra hand. Kan vi ha en sådan regel i stadgarna?

  • Vad gäller vid uthyrning till omyndigt barn?

    Vad gäller om ett par, som nyligen köpt en lägenhet i vår förening, vill låna eller hyra ut bostadsrätten till sin omyndiga dotter som är 17 år och studerar på gymnasiet? Hon kan ju inte underteckna något hyresavtal. I så fall ska föräldrarna underteckna avtalet och då undertecknar de ju för bägge parter. Hur hanterar vi detta?

  • Kan vi avsluta andrahandsuthyrningen?

    Vi har en boende som hyr ut sin lägenhet i andra hand sedan 2015. Nu har medlemmen återigen ansökt för de närmaste två åren, men detta har vi inte godkänt ännu eftersom vi är tveksamma. Medlemmen är sambo på annan ort och hyr ut lägenheten till sin sambos son. Anledningen till att vi inte vill förlänga är att vi tycker uthyrningen pågått för länge, men vi vet inte om det är skäl nog att neka uthyrningen.

  • Ska nya avgiften gälla även gamla tillstånd?

    Vi har nya stadgar och har numera rätt att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning. En medlem i föreningen har sedan tidigare tillstånd att hyra ut till närstående. Vissa i styrelsen anser att avgiften även ska tas ut av denne medlem, medan andra tycker att det ska gälla nya ansökningar. Finns det något rätt och fel?

  • Kan styrelsen påverka andrahandshyran?

    Vi har en medlem som vill hyra ut sin bostad i andra hand på grund av arbete i annat land. Detta är ju skäl att få hyra ut, men vi anser inte att medlemmen tar ut en skälig hyra. Vi vill inte bidra till ockerhyror. Finns det något vi som styrelse kan göra åt detta?

  • Ska vi tillåta andrahandsuthyrningen?

    En medlem vill på grund av studier hyra ut sin lägenhet i ett år. Uthyrningen ska gå via ett företag som sedan låter en anställd flytta in. Vi godtar ju inte juridisk person vid köp. Hur ska vi göra i detta fall? Ska vi tillåta det?

  • Hur debiteras avgiften för andrahandsboendet?

    Vi har en andrahandsuthyrning i föreningen och är osäkra på hur avgiften kan debiteras. Enligt stadgarna kan föreningen ta ut en avgift som är högst 10 procent av gällande prisbasbelopp per år. Om andrahandsuthyrningen gäller för flera år, och är godkänd, har föreningen då rätt att ta ut avgiften varje månad med en tolftedel? Och med uppräkning vid varje nytt år då prisbasbeloppet ändras? Eller måste den tas ut som ett engångsbelopp?

Relaterade artiklar

Relaterade ämnen

  • Andrahandsuthyrning i hyresrätt

    Det är inte ovanligt att föreningar har hyresgäster, antingen som bor i lägenheterna eller som hyr lokaler i fastigheten. Om en hyresgäst vill hyra ut, antingen sin bostad eller lokal, i andra hand – vad gäller då?

  • Besittningsskydd för bostadshyresgäst

    Om föreningen har bostadshyresgäster i sin fastighet så har dessa hyresgäster det som kallas direkt besittningsskydd. Men det finns tillfällen då besittningsskyddet inte gäller.

  • Förråd

    Det är styrelsen som beslutar om fördelning av lägenhetsförråd och det bör eftersträvas att fördela förråden rättvist enligt tydliga principer. Styrelsen kan behöva se vad som står i äldre avtal för att återställa ordningen.

  • Hyresnämnden

    Hyresnämnden är en domstolsliknande myndighet som bland annat har till uppgift att pröva vissa hyres- arrende- och bostadsrättstvister inom sina respektive regioner. Nämnden medlar även i tvister.

  • Stadgar

    Föreningens stadgar är både ett internt regelverk och en sammanfattning av vad medlemmarna måste rätta sig efter enligt lag. Tydliga stadgar är en bra grund för en väl fungerande bostadsrättsförening.

  • Störningar

    I en bostadsrättsförening bor människor med många olikheter sinsemellan. Därför är det viktigt att både vara tillåtande och hänsynstagande som boende. Men vid störningar i juridisk mening måste styrelsen ta tag i problemet.

Bli medlem

Testa oss och se vad vi går för. Bli medlem nu så bjuder vi på medlemskapet året ut och hela 2025 (om föreningen inte har varit medlem tidigare).

Läs mer om medlemskapet