Medlemmar vill ibland hyra ut sina bostadsrätter i andra hand, och i vissa fall bör styrelsen ge tillstånd till det. Om en medlem hyr ut utan tillstånd ska styrelsen agera efter en given mall.

Bostadsrättshavare får hyra ut sin bostad i andra hand om styrelsen ger sitt tillstånd till det. Medlemmen vänder sig då till styrelsen med en ansökan som ska ange skälet till uthyrningen, vem som ska bo där och under vilken tid som medlemmen önskar hyra ut. Det är vanligt att föreningar enbart ger tillstånd på ett år i taget varför det kan vara klokt att informera medlemmarna om detta så att de ansöker på rätt sätt.

Efter ändringar i bostadsrättslagen år 2014 har det blivit lättare att hyra ut i andra hand, för att det inte längre krävs ”beaktansvärda skäl” utan endast ”skäl”. Lagbestämmelserna om andrahandsuthyrning reglerar inte allt i detalj, utan det är hyresnämndens avgöranden som blir vägledande för vilka skäl som kan godtas, och för hur lång tid som medlemmen tillåts hyra ut sin lägenhet.

När föreningen har anledning att neka

Förutom att bostadsrättshavaren ska ha skäl för sin uthyrning krävs också att föreningen inte har vad man kallar befogad anledning att vägra samtycke. Sådan befogad anledning kan till exempel vara den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer, dock inte betalningsförmåga. Hänsyn kan tas till stadgevillkor, som att andrahandshyresgästen ska ha uppnått en viss ålder i en seniorförening. Befogad anledning är också att andrahandsuthyrningar sker i en sådan omfattning i föreningen att det är svårt att få till stånd en väl fungerande förvaltning och ett engagemang i föreningen. Detta får särskild betydelse i mindre föreningar.

Om bostadsrättsföreningens styrelse inte ger tillstånd till medlemmen att hyra ut sin bostad kan denne alltså vända sig till hyresnämnden som är den instans som överprövar föreningens beslut.

En bostadsrättsförening kan givetvis välja att vara mer generös i sin syn på andrahandsuthyrning än vad lagen och rättspraxis säger, men kan aldrig vara mer restriktiv. Tänk dock på att ett mer generöst synsätt blir norm i föreningen och att alla medlemmar därefter får samma rätt.

Några giltiga skäl att hyra ut

Vanliga skäl till att hyra ut sin bostad och som är giltiga är:

• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
• Uthyrning till närstående.
• Provboende som sambo.
• Svårsåld lägenhet.
• Vård av anhörig på annan ort.
• Ålder eller sjukdom.
• Inväntar planerad flytt inför pensionering.
• Längre utlandsvistelse.

För att kunna hävda att du av någon anledning måste bo på ”annan ort” krävs att avståndet är minst 8–10 mil och minst 1,5 timmes resväg från lägenheten. För vissa skäl finns en tydlig praxis i hyresnämnden. Till exempel ges tillstånd på högst ett år för provsamboende och svårsåld lägenhet. För studier ges tillstånd i linje med studietiden. Givetvis kan ni kräva att medlemmen uppvisar underlag för sitt skäl, till exempel studieintyg. Allt som oftast är det dock omständigheterna i det enskilda fallet som blir avgörande för hyresnämndens bedömning.

Det finns inte längre något krav på att bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att flytta tillbaka till sin lägenhet. Frågan vägs fortfarande in i bedömningen men är inte avgörande.

Föreningen kan ta ut en administrativ avgift för hanteringen kring andrahandsuthyrningar men då måste avgiften finnas omnämnd i föreningens stadgar och beslutas av styrelsen. Avgiften kan vara som mest tio procent av prisbasbeloppet under ett år.

Undantag från tillståndsplikten

Tillstånd från styrelsen krävs alltid då en medlem önskar hyra ut sin lägenhet. Men det finns undantag, nämligen:

• Om en bostadsrätt har köpts vid en exekutiv försäljning eller efter tvångsförsäljning av en juridisk person som har panträtt i bostadsrätten, till exempel en bank, och som inte är medlem i föreningen.
• Om lägenheten är avsedd för permanentboende och den innehas av kommunen eller regionen.

I dessa situationer ska dock styrelsen genast underrättas om uthyrningen.

Juridisk person

Om en bostadslägenhet (som inte är avsedd för fritidsändamål) innehas med bostadsrätt av en juridisk person får lägenheten bara hyras ut i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats. Även en sådan andrahandsuthyrning behöver godkännas av styrelsen. I detta fall behöver inget skäl uppges. Styrelsen kan bara neka om den har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan dock begränsas till viss tid.

Skillnad mellan inneboende och uthyrning i andra hand

Så länge det inte innebär några problem för föreningen är det tillåtet att ha en inneboende i sin bostad utan att behöva ansöka om tillstånd.

Att avgöra skillnaden mellan om en medlem hyr ut sin lägenhet i andra hand eller har en inneboende kan vara svårt. En inte ovanlig invändning från medlemmen är att de ”lånar ut” sin lägenhet, men det saknar helt betydelse då det anses vara en andrahandsupplåtelse, som det juridiskt heter, oavsett hyra eller inte. Avgörande för om det är en andrahandsuthyrning eller inte är om det är ett ”självständigt brukande”. Två avgöranden i Högsta domstolen har blivit vägledande för vad självständigt brukande innebär:

Exempel 1: En lägenhet hyrs ut i sin helhet, förutom ett låst förråd. Bostadsrättshavarens sambo besöker lägenheten någon gång i månaden efter att ha anmält detta i förväg. I detta fall ansåg domstolen att det var ett självständigt brukande mycket på grund av att bostadsrättshavaren själv inte hade kontrollen över lägenheten. Att besök meddelades i förväg visade detta.

Exempel 2: Lägenheten hyrs ut i sin helhet, förutom ett rum. Bostadsrättshavaren övernattar någon gång i månaden och besöker lägenheten flera gånger i veckan. Här var det uppenbart att medlemmen bodde på adressen, åtminstone tidvis, eftersom dennes post delades ut hit och medlemmen lagade mat och sov där då och då. I detta fall ansågs det inte vara självständigt brukande.

Vad styrelsen måste göra vid olovlig andrahandsuthyrning

Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens tillstånd kallas detta för en otillåten andrahandsupplåtelse. Styrelsen ska då skicka en varningsskrivelse, en så kallad rättelseanmaning, till bostadsrättshavaren i rekommenderat brev inom två månader från det att den fick reda på den olovliga uthyrningen.

Om medlemmen inte upphör att hyra ut sin lägenhet, eller ansöker om hyresnämndens tillstånd och får ansökan beviljad, kan föreningen säga upp medlemmens nyttjanderätt till lägenheten. Denne får då flytta och lägenheten tvångsförsäljs genom Kronofogden. Om det skulle gå så långt är rådet att kontakta en jurist för rådgivning eftersom processen att säga upp nyttjanderätten till en bostadsrätt är komplicerad.

Ansvaret under uthyrningstiden

Under hela uthyrningstiden är det bostadsrättshavaren som är ansvarig för lägenheten. Både när det gäller underhållsansvar för lägenheten, betalning av månadsavgifter och för att andrahandshyresgästen inte orsakar störningar i boendet. Om medlemmen inte lever upp till det ansvaret måste styrelsen agera på sedvanligt sätt gentemot bostadsrättshavaren, till exempel genom att skicka en rättelseanmaning.

Eventuella skador som en andrahandshyresgäst orsakar i lägenheten får bostadsrättshavaren åtgärda och bekosta, och sedan rikta ersättningskrav mot sin hyresgäst. För eventuella skador på andra delar av huset, som föreningen ansvarar för, får föreningen på brukligt sätt åtgärda. Ett eventuellt krav på ersättning för skadorna kan föreningen endast rikta mot den som orsakat skadan, det vill säga andrahandshyresgästen.

Rev.2024-05-30